대체취득에 따른 일시적 2주택 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.

① 거주자일 것

② 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난후 다른 주택을 취득하고

③ 종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것

(2017.8.3. 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년이상이어야)

④ 다른 주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전주택을 양도할 것

일시적2주택 양도세가 적용되는 경우 양도세 중과가 적용될까요?

소득세법 시행령 제155조 또는 조세특례제한법에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 시행령 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택은 양도세 중과가 적용되지 않습니다(소득세법 시행령 제167의10 제1항 제15호). 소득세법 시행령 제155조 제1항에서는 일시적2주택 양도세 비과세규정이 있습니다.

따라서 일시적2주택 양도세 비과세가 적용된다면 양도세 중과는 적용되지 않습니다.

취득세의 일시적 2주택의 개념에 대해 살펴보겠습니다.

일시적2주택이란 국내에 주택 등을 1개 소유한 1세대가 그 주택을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ 직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 신규주택을 추가로 취득한 후 3년이내에 종전주택 등을 처분하는 경우 해당 신규주택을 말합니다.

여기서 처분이라 함은 매각, 증여, 멸실, 용도변경 등 주택의 보유상태가 아닌 것을 의미합니다.

3년내 처분하지 못하면 취득세는 어떻게 될까요?

조정대상지역의 주택을 보유한 상태에서 비조정대상지역의 주택을 사는 경우에는 1주택 세율(1.1~3.5%)이 적용되므로, 조정대상지역의 주택을 추가로 매입하는 경우를 설명하겠습니다.

일시적2주택으로 취득세를 내려면 신규주택 취득시 우선 1주택 세율(1.1~3.5%)로 신고·납부하면 되는데요. 다만, 종전 주택을 일시적 2주택 기간 내에 처분하지 않고 계속보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8.4, 9.0%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됩니다.

가산세는 과소신고가산세와 납부지연가산세를 납부하게 되며, 납부지연가산세는 당초 법정신고기한의 다음날을 기산일로 하여 가산세를 적용합니다.

반대로 일단 8.4%, 9.0%로 취득세를 신고·납부하였다가 종전주택을 3년이내에 처분한 경우 경정청구를 통하여 과다납부한 취득세를 환급받을 수 있습니다.

예외사유가 있을까요?

지방세법 시행령 제28조의5를 보면 다음의 예외사유가 있습니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사