올해로 36년 된 '장기보유특별공제', 꼭 필요한 혜택일까.

양도소득세는 58년 전인 `67년 부동산 투기 방지를 위해 도입된 제도다. 정부가 부동산 시장에 개입한 대표적인 세제다. 양도소득세가 자주 개정되면서 현재는 ‘양포세무사(양도소득세 포기 세무사)’라는 신조어가 생길 만큼 양도세는 복잡하고 어려워졌다.

그리고 장기보유특별공제(이하 장특공제)는 `89년 최초로 도입됐다. 5~10년 보유하면 양도차익의 10%, 10년 이상 보유하면 30%를 공제하는 것을 시작으로, 이명박 정부에서 10년 보유 시 최대 80% 공제하는 것으로 대폭 상향됐다. 문재인 정부에서 장특공제를 40%로 줄이는 대신(보유+거주 10년 이상 시 최대 80%) 비과세 기준 금액을 9억원에서 12억원으로 상향 조정했으며, 윤석열 정부에서는 다주택자 양도소득세 중과세 한시 배제 등 정책이 완화됐다.

장특공제의 문제점은 1세대1주택에 대한 과도한 비과세 규정으로 꼽힌다. 지난 `21년 말 고가주택 기준은 9억원에서 12억원으로 변경됐는데, 이는 불로소득 차익을 추구하는 매매 행위를 조장한다는 비판이 나왔다.

물가 상승에 따른 자산가치 반영, 장기 보유를 장려해 부동산 시장 안정화라는 목적이 있지만, 고가보유 주택의 기준이나 세율 변경이 합리적 근거 없이 자의적이기 때문에 갖는 한계점이 존재한다는 것.

또한, 무주택자를 포함한 국민 차원과 부동산 불로소득에 대한 차원에서 재검토돼야 한다는 지적도 있다.

통계청 주택소유통계에 따르면 `23년 기준 전국 무주택가구는 961만8474가구다. 전체 2207만 가구의 43.6%에 해당한다. 국민의 절반이 주택을 소유하고 있는데, 이들에게만 거주 이전의 자유를 명목으로 장특공제 혜택을 주고 이에 더해 12억원 이하는 전면 비과세라는 혜택은 과도하다는 분석이다.

예를 들어 1주택자인 A씨가 15억원에 주택을 매입해 10년 이상 보유 및 거주하고 35억원에 주택을 팔아 20억원을 벌었다면, 내야 하는 세금은 약 8000만원 수준(필요경비 1억원 가정 시)이다. 주택이 고가일수록, 세제혜택이 커지는 구조다.

양도차익에 대한 물가상승분을 보전해 줘야 한다는 주장에 대해서도, 주택이 거주를 위한 재산이 아닌 투자재로 본다는 의미인데 주식투자 등 다른 투자자와 비교하면 물가상승을 보전해 준다는 주장은 합리적이지 못하다. 같은 의미에서 주택 보유기간이 짧은 납세자와 긴 납세자가 같은 세금을 내면, 길게 가지고 있는 자가 불이익을 갖게 된다는 주장도 있지만 이 역시 주택을 투자재로 보는 관점일 뿐, 소비재로 보는 관점에서는 합리적이라고 할 수 없다.

또한 오랜 기간 보유하던 주택을 팔아 양도소득이 일시에 급격히 높아지면 세금을 많이 내기 때문에 과도한 세부담을 완화해 줘야 한다는 주장에 대해서도, 이미 종합소득에서 양도소득과 퇴직소득을 분리과세해 완화하는 장치를 가지고 있는 상황이다.

당초 부동산 양도소득세는 매매 차익에 대한 불로소득을 환수한다는 특성을 갖고 있는 만큼 장기적인 불로소득의 일정 부분을 환수라는 원칙에 집중한 세제 단순화가 필요하다는 주장이 나온다. 장특공제의 폐지가 어렵다면, 1세대1주택 혜택은 일생에 1회로 제한하는 등의 조정 등의 방안이 있을 수 있다.

한 조세전문가는 “오래 보유했다고 세금을 많이 깎아주겠다는 것 자체가 소득 있는 곳에 세금 있다는 세금의 원칙을 뒤로한 것”이라면서 “집을 ‘장기보유’했다고 세금을 깎아 준다면 주식도 빌딩도 오래 보유하면 깎아줘야 한다는 것고 진배없는 것”이라고 꼬집었다. 그러면서 “애초 세금의 상식을 뒤엎은 제도의 탄생 자체가 잘못된 것으로서 이제 ‘장특공제’라는 제도는 세제사의 발물관으로 갈때가 됐다”고 일갈했다.