취득당시의 가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액에 의해서 양도소득세를 계산할 수 있습니다. 단, 전소유자가 양도소득세를 실가로 신고하지 않아야 합니다.

환산취득가액은 어떻게 계산할까요?

환산취득가액

= 양도당시의 실지거래가액 ⅹ 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

1990.08.30. 전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 어떻게 계산할까요?

1990.1.1 기준 개별공시지가

* 취득당시의 과세시가표준액/[(1990.08.30. 과세시가표준액 + 직전 과세시가표준액)/2]

이때의 과세시가표준액이란 토지등급가액을 말합니다.

개발사업 등에 따라 환지예정지로 지정이 되는 경우에는 토지대장이 폐쇄되므로 토지등급을 결정하지 않습니다. 다만 과세목적 등으로 잠정등급을 설정하는데, 잠정등급도 일반적인 토지등급과 동일한 효력을 갖습니다.

잠정등급은 어떻게 확인할까요?

관할 시군구에서 잠정등급관리대장에 의해 기록관리합니다. 잠정등급확인원을 발급받는 방법으로 확인가능합니다. 다만, 문서보존연한이 경과되어 잠정등급관리대장을 폐기처분한 경우에는 별도의 잠정등급을 확인할 수 있는 방법이 없습니다.

이런 경우에는 환지확정후 신토지대장이 만들어져 최초 토지등급이 설정되어 있으므로 최초 설정된 등급가액을 적용하거나(국심1998경1519, 1999.02.01.), 집행기준 99-164-7(취득당시의 토지등급이 없는 경우 적용할 토지등급가액)의 규정에 따라 토지등급을 적용하여야 합니다.

취득당시의 토지등급이 없는 경우 적용할 가액은 다음 순서에 의합니다(양도 집행기준 99-164-7).

① 재산세 과세대장상에 등재된 토지등급

② 당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가액을 참작하여 시장(구청장), 군수가 결정한 가액

③ 해당 토지와 바로 인접한 토지 중 품위, 상황이 유사한 토지의 등급

④ 품위ㆍ상황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급

아직까지도 토지등급을 확인하여 환산취득가액을 구하는 경우가 있습니다. 납세자들을 위해서 이제 정부는 의제취득일을 85.1.1.에서 91.1.1.로 변경하는 것이 좋겠습니다. 개별공시지가만으로 환산취득가액을 구하는 것이죠.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사