아파트 두 채를 보유하고 있는 홍길동씨는 아파트 1채는 세무서 및 구청에 주택임대사업자등록을 하였고, 1채는 임대주택 외 거주용 자가주택으로 양도세 비과세를 적용받았습니다.

몇 년 뒤 나머지 1채도 매각하려고 합니다. 홍길동씨는 나머지 한채에 대해서도 양도세 비과세를 적용받을 수 있을까요?

네 가능합니다. 나머지 한채는 직전거주주택보유주택이며, 직전에 비과세받은 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세됩니다.

거주용 자가주택을 매각시 비과세특례를 적용받지 않을 수도 있나요?

현행 국세청유권해석은 거주주택 비과세적용은 선택이 안되는 것으로 판단하고 있습니다(사전법령해석재산 2019-201, 2019.09.23.).

고가주택(12억초과)이 아닌 거주용 자가주택의 양도일 이전에 발생한 양도소득금액은 어떻게 계산할까요?

거주용 자가주택의 양도일 이전에 발생한 (과세)양도소득금액 = 양도소득금액 ⅹ A/B

A = 직전거주주택의 양도당시 직전거주주택 보유주택 등의 기준시가 – 직전거주주택보유주택 등의 취득당시의 기준시가

B = 직전거주주택보유주택 등의 양도당시의 기준시가 – 직전거주주택보유주택 등의 취득당시의 기준시가

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사