주택부수토지만 소유하는 경우 세금에 어떤 영향을 미칠까요?

1. 1세대1주택 양도소득세 비과세

1주택( A주택)과 다른주택(B주택) 부수토지를 보유하고 있는 상태에서 A주택 매도시 1세대1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있을까요?

B주택의 건물을 보유하고 있는 자와 동일세대라면 1세대2주택자로서 1세대1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없지만 동일세대가 아니라면 1세대1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 않기 때문입니다.

또한 양도소득세 중과여부를 따질 때에도 주택부수토지는 주택수에 미포함 합니다.

2. 종합부동산세

ㅇ 1세대1주택 판정

주택부수토지도 종합부동산세 부과대상이며, 1세대1주택자에 대한 12억원 공제 여부를 따질때는 포함되는 것이 원칙입니다.

다만, 1세대가 1주택(단독명의)과 주택부수토지를 보유하고 있는 경우에는 1주택자로 보아 12억원 공제를 적용받을 수 있으며, 1세대1주택자에 대한 장기보유공제와 고령자 공제까지 적용 받을 수 있습니다(종부세령5의2 ②). 하지만 이 경우에도 부수토지 관련 세액공제를 적용받을 수 없습니다.

반면에 본인이 주택 1채를 소유하고 다른 가족이 부속 토지를 소유한 경우에는 종부세 측면에서 1주택으로 간주하지 않습니다. 이 경우에는 각각 9억원을 공제합니다.

공동명의 1주택자가 다른 주택의 부수토지 소유자와 동일한 경우에는 1세대1주택 특례신청을 할 수 있는 것이나(재산-1342, 2021.10.12.), 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있는 경우에는 특례를 적용할 수 없습니다.

공동명의주택은 소유지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 소유 지분율이 동일한 경우 부부간 합의에 따라 신청한 1인이 납세의무자가 될 수 있습니다. 따라서 공동명의 주택의 납세의무자(선택)와 부속토지소유자는 동일해야 합니다.

ㅇ 세율적용을 위한 주택수 계산

주택의 부속토지는 원칙적으로 주택수에 산입합니다(조심2020중1943, 2020.8.31.). 부속 토지를 포함하여 중과여부를 따지는 것이 옳을 듯합니다.

3. 취득세(지방세법 13조의2)

지방세법에서는 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다.

따라서 취득세 중과여부를 따질 때 주택부수토지도 주택수에 포함합니다. 즉 법인 및 다주택자의 중과세율 적용시 주택의 부수토지를 소유하거나 취득하는 경우에도 취득세 중과세율을 적용합니다.

4. 법인세(토지 등 양도소득세 대한 과세특례)

주택, 별장 및 비사업용토지, 조합원입주권과 분양권(2021.1.1. 이후 양도분부터)이 법인세 추가과세대상입니다.

따라서 주택 부수토지를 추가과세대상이 아닙니다.

5. 주택부수토지를 상속받은 경우 동거주택상속공제를 적용받을 수 있을까요?

네, 상속받은 주택에 주택부수토지만 상속받은 경우에도 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있습니다(기획재정부 조세정책과-1627, 2025.09.15.).

거주자인 피상속인이 주택의 부수토지에 대한 공유지분을 보유하고, 피상속인과 소득세법 제88조 제6호에 따른 1세대를 구성하는 직계비속 세대원이 해당 주택과 잔여 부수토지의 공유지분을 보유한 경우로서, 동 세대원이 피상속인의 주택부수토지에 대한 공유지분을 상속받은 경우 동 주택부수토지는 동거주택 상속공제대상주택에 포함합니다.

위 해석은 2025.09.15. 이후 결정ㆍ경정하는 분부터 적용합니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사