거래금액의 기재없는 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 것이며, 기준시가로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

이때 양도가액은 양도자산의 양도당시 기준시가이며, 취득가액은 양도자산의 취득당시 기준시가입니다.

교환대상 목적물에 시가감정을 하는 경우 양도가액은 어떻게 계산할까요?

교환대상 목적물에 시가감정을 하는 경우 및 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 “감정가액” 또는 “감정가액 + 현금”이 양도가액이 됩니다.

그런데, 시가감정을 하지 않고 교환계약서에 임의로 거래금액을 기재한 경우에는 기관마다 의견이 다릅니다.

국세청의 입장은 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것을 원칙으로 합니다. 다만 교환계약서에 표시된 가액을 인정 하기 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 결정한다는 견해 입니다(부동산거래관리-39, 2012.1.17.).

결국 국세청의 견해는 "교환계약서상에 실지거래가액이 명기되어 있고, 명기된 매매 가액이 정상가액이 경우에 한하여 임의로 기재한 매매가액을 실지거래가액으로 볼 수 있다"는 것으로 요약할 수 있겠습니다.

따라서 과세리스크 없이 교환하고자 한다면 감정가액에 의하여 교환계약서를 쓰는 것이 현명한 방법이라 할 것입니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사