작년 지방세법 및 지방세특례제한법 개정으로 과거 가치정산형 방식에 따른 취득세 과세 체계에서 취득원인을 고려한 과세와 과세 경감에 초점을 두는 방식으로 전환하면서, 과거 법률이 적용되는 경우와 그렇지 않은 경우 간에 일정한 차이와 다른 점들이 부각되고 있다.

17일 한국지방세학회(학회장, 유철형 법무법인 태평양 변호사) 춘계학술대회에서 정승영 국립창원대 세무학과 교수는 ‘도시개발사업 및 정비사업 취득세 관련 쟁점에 관한 소고’를 통해 이같이 밝혔다.

작년 3월 지방세법과 지방세특례제한법이 개정되면서 취득세 과세체계를 청산금 납부여부와 관계없이 취득 근거사유에 맞추어 과세하되, 지방세특레제한법에서 일정 사유에 대해서는 부동산 소유자와 그 사업시행자에 대해서 과세를 경감하는 구조로 전환했다.

정 교수는 이로 인해 도시재개발 및 정비사업과 관련해 취득세 과세에 다양한 문제들이 나타날 수 있다고 지적했다. 이는 사업 방향이 여러 이해관계자들이 연관된 것이기도 하고, 사업 진행기간이 길다는 점에 따른 것이기도 하다. 하지만 무엇보다 특이한 것은 관련된 법령의 개정 등이 빈번하게 이루어진다는 점도 있다.

이에 지방세법 부칙 경과규정이 적용되는 경우인지 아닌지에 관한 여부나, 특정 시기에 어떠한 내용으로 지방세특례제한법 등 관계 법령이 구성돼 있었는지 여부가 문제로 나타나게 된다.

부동산소유자에 대한 취득세 과세 부분을 먼저 살펴보면, 지방세법 제7조 제16항에서는 새로 건축된 건축물의 경우에는 그 취득 원인이 ‘원시 취득’, 토지의 경우에는 ‘승계 취득’이되, 이미 존재하던 부동산이 있는 것임을 감안해 종전보다 증가한 면적에 초점을 두어 취득세가 과세되는 ‘취득’임을, 지목변경이 있는 경우에는 그 지목변경에 따른 취득임을 규정하고 있다.

또한, 환지는 도시개발사업 또는 정비사업이 시행된 후 기존 부동산에 대응해 새로운 토지 또는 건축물을 그 소유자에게 돌려주는 것을 말하는데, 현행 도시개발법상 환지 자체가 그 면적을 핵심적 초점 사항으로 보지 않고 가격에 주안점을 둔다는 점은 고려해야 하지만 토지의 ‘면적’이 초과되는 것을 기준으로 취득세 과세 여부가 규정된 것은 법제도 전반에서 요청되는 정합성 측면에서 일정한 괴리가 나타난다.

승계조합원에 대한 과표 산정 부분을 살펴보면, `23년 개정 지방세법에 따르게 되면, 토지 지분에 대해서는 기존 조합원들로부터 승계취득을 하는 것이고, 신축 건축물은 원시취득을 하는 것이기 때문에 토지는 증가면적에 따라, 원시취득이 되는 신축 건축물은 공사원가에 따라 취득세 과세표준을 산정하게 된다.

승계조합원이 지급한 프리미엄에 대한 취급 문제도 발생한다. 토지 및 건축물 지분이 모두 있는 기존 부동산을 소유했던 종전 조합원으로부터 승계한 조합원이라면 과세표준을 어떻게 산정할 것인가, 종전 조합원으로부터 입주권을 매수할 때 권리가격 이외의 추가 금액(프리미엄)을 지급했다면 어떠한 방식으로 산정하는 것이 타당한지에 대한 물음도 존재한다.

지방세법 제7조 제16항에 따라 `23년 1월 1일 이후 환지계획인가 또는 관리처분계획 인가에 따른 부동산 등의 취득이라면 유상승계취득(지방세법 제10조의3)과 원시 취득(지방세법 제10조의4) 모두 사실상취득가격을 기준으로 해 취득세 과세표준을 산정해야 한다. 여기에서 사실상취득가격은 거래 상대방이나 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용이므로, 지급된 프리미엄이 어떠한 것에 대해서 지급한 일체의 비용인가의 문제가 남는다.

건축물이 멸실된 가운데, 권리가격(입주권)에 대한 금액 이외의 추가금액(프리미엄)을 지급한 경우라면 △해당 토지 취득 시 그 프리미엄 가액까지 합산해 과세하고 차후 신축 건축물의 취득세 과세 시에는 논의 대상에서 제외하는 방향 △건축물이 새로이 건축되어 제공될 것을 예정하고 분양권을 매수한 것인 점 등을 감안해 기존에 지급 되는 프리미엄을 토지와 건축물 가액 부분으로 안분하는 방식으로 고려하는 것이 ‘사실상취득가격’이라는 개념에도 부합한다고 보는 방향 등 두 가지 방향으로 생각해보는 것도 가능하다.

하지만 두 번째 방법은 토지에 대한 취득세를 과세할 때 지급하는 프리미엄을 신축 건축물의 공사원가 예정액을 고려해 미리 나누고 이러한 금액이 차후에 달라질 수도 있는 문제가 나타나게 된다. 지방세법 시행령 제18조 제1항에서의 ‘사실상취득가격’ 개념은 기본적으로 ‘해당 물건’을 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 일정의 간접비용인데, 건축물이 멸실된 상태에서 지급한 프리미엄 금액의 경우에 이에 대응되는 대가로 보기 어렵기 때문이다.

정 교수는 “`20년 지방세법 개정에 따라 취득세가 면제였던 부분이 취득세 일부 경감사항으로 변동되는 등 개정 시점에 따른 세부담 사항이 달라지는 부분들을 면밀하게 확인해야 한다”며 “향후 도시개발사업 및 정비사업과 관련된 세제의 최근 변화 사항을 안착시켜 법제도적 안정성을 어느 정도 도모하여야 할 유인이 된다”고 말했다.

이어 “최근 대법원 2018도13604 판결에서는 ‘물권 유사의 사용수익권’에 대한 법리가 도시개발법 제정 이후 사안에도 그대로 적용될 수 있는지 여부를 일부 쟁점으로 다루고 있다. 해당 판결에서는 도시개발법 제42조 등 현행 제도에서 ‘물권 유사의 사용수익권’ 법리에 따르지 않는 입장을 정립해 판단하고 있다. 최근 대법원 2018도13604 판결의 판단 및 설시에 따르는 변화에도 불구하고, 취득세에서는 ‘사실상 취득’의 개념과 그 범위에 따라 과세논리 구성에 영향을 주지 않을 것으로 보인다”고도 덧붙였다.