재산제세 실무를 하다보면 아차 깜박하는 경우가 있기도 한다. 그러나 전문가의 실수는 치명적 결과를 낳을수 있다.

이번에는 양도차익을 계산할때 환산취득가액을 적용하는 경우 유의사항에 대하여 설명하고자 한다.

양도차익 계산시 공제하는 취득가액은 현행 소득세법상 원칙적으로 실지거래가액으로 하도록 되어있다. 하지만 예외적으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액을 적용한다.

이중 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 실무적으로 많이 계산하는 환산취득가액에 대하여 중점적으로 설명하고자 한다.

1. 환산취득가액 산식

소득세법 시행령 176조의 2 ②항에 의거 환산취득가액의 산식은 아래와 같다.

2. 필요경비

양도차익을 산정함에 있어서 기타 필요경비는 실제 지출된 금액을 적용하는 경우와 필요경비 개산공제액을 적용하는 경우 등 두가지 방법이 있다.

즉, 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 기타필요경비도 실지 지출된 금액으로 계산하는 것이지만 취득가액을 환산취득가액으로 계산하는 경우에 기타필요경비는 필요경비 개산공제액을 적용하는 것이다. 이러한 필요경비 개산공제액은 소득세법 시행령 163조 ⑥항에 의거하여 취득시 기준시가에 법에서 정한 일정비율을 곱하여 계산할 수 있다. (환산취득가액에 일정비율을 곱하는 것이 아님에 유의)

따라서 취득가액을 환산취득가액을 적용하는 경우에는 법에서 정한 개산공제액을 적용받기 때문에 실제로 지출된 일체의 경비는 추가로 공제될 수 없다.

실무를 하다보면 간혹 필요경비 개산공제를 취득시점과 관련한 비용으로 보아 양도시점에서 발생한 중개수수료 혹은 세무수수료 등은 경비로 공제할 수 있는 것으로 오해하는 경우가 있지만 개산공제액 자체가 취득단계, 보유단계, 양도단계에서 발생할 수 있는 경비에 대하여 법에서 일률적으로 정한 것이기 때문에 일체의 경비는 공제할 수 없는 것이다.

3. 환산가액보다 자본적지출액 등이 큰 경우

소득세법 97조 ②항 2호 단서에 의거하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 적용하는 경우에 환산가액과 필요경비개산공제액의 합계액과 자본적지출액 및 양도비의 합계액 중 큰 금액으로 선택할 수 있다.

예를 들어 환산취득가액과 개산공제액의 합계액이 5천만원이었고, 납세자가 실제로 지출한 자본적지출액과 양도비의 합계액이 7천만원이었다고 가정한다면 양도차익을 계산할 때 필요경비로 공제하는 금액을 7천만원으로 납세자가 선택할 수 있는 것이다.

다만, 자본적지출액과 양도비 합계 금액을 선택한 경우 환산취득가액에 자본적지출액과 양도비를 합한 금액을 공제하는 것이 아니라 자본적지출액과 양도비 합계 금액만 공제한다는 것에 유의해야 한다.

4. 상속 또는 증여로 취득한 자산 양도시 취득가액 계산

소득세법 시행령 163조 ⑨항에 의거 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 상증세법상 평가방법에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 의제하고 있다.

즉, 상기의 조문을 해석한다면 상속 또는 증여받은 자산은 곧 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하는 것으로 볼 수 있기 때문에 환산취득가액 등은 적용할 수 없는 것이다.

다만, 예외적으로 소득세법 시행령 176조의 2 ④항에 의거하여 의제취득일(1985.1.1.)이전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함)을 양도하는 경우의 의제취득일 현재의 취득가액은 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.

ㄱ. 의제취득일 현재 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액

ㄴ. 취득당시 실지거래가액이나 매매사례가액, 감정가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

즉, 소득세법 시행령 176조의 2 ④항 조문은 상속 또는 증여받은 자산의 경우도 포함하고 있기 때문에 의제취득일 이전에 취득한 상속 혹은 증여로 취득한 자산의 취득가액은 환산취득가액이 적용될 수 있음으로 해석될 수 있는 것이다.

5. 양도당시 기준시가 산정특례

소득세법 시행령 164조 ⑨항에 의거하여 다음 각 호에 해당하는 가액이 토지 등의 기준시가 보다 낮은 경우에는 그 차액을 토지 등의 기준시가 등에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.

1호. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액

즉, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용이 발생하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하는 경우 양도시 기준시가에 대한 별도의 특례 규정이 있는 것이다.

이는 수용되는 경우 양도당시 기준시가가 보상시기에 따라 달라지는 문제가 있고 경우에 따라서는 보상가액이 양도시 기준시가에도 미치지 못하여 납세자에게 불합리하다는 점을 보완하기 위한 취지로 마련된 조문이다.

6. 환산가액 적용에 따른 가산세

올해 신설된 조문으로서 2018.1.1.이후 양도분부터 적용되며 소득세법 114조의 2 ①항에 의거하여 거주자가 건물을 신축하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 가산한다.

다만, 산출세액이 없어도 적용됨에 유의하여야 한다.

한편 재산세재 자동계산 프로그램인 ‘양도코리아’ 에서는 물건별로 일방실가를 선택하면 상기에서 설명한 환산취득가액, 상속 혹은 증여로 취득한 자산, 신축 후 5년 이내 양도시 가산세 규정 등이 마련되어 있고 클릭만 하면 자동적으로 계산되도록 설정되어 있어 큰 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.