비사업용토지와 관련하여 기준에 관계없이 무조건 비사업용토지에서 제외되는 규정에 대하여 살펴보았다.

비사업용토지란 토지 소유자가 토지를 보유하는 기간 중에 일정기간 동안 지목 본래의 용도에 사용하지 않고 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 이에 대해 세법은 무분별한 투기행위를 방지하기 위해 비사업용토지의 양도차익에 대해 중과세를 적용하고 있다.

사업용토지와 관련 2016년 세법 개정으로 2016.1.1 이후 양도분부터 세율의 경우 누진세율 + 10% 추가하여 과세하고, 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있도록 개정되었다. 그러나 장기보유특별공제의 보유기간을 기산하는 기산점이 2016.1.1 이후부터 기산하도록 하여 실질적으로는 2016.1.1부터 최소 3년 이상을 보유한 후 양도해야 공제가 가능해졌다.

이에 대해 논란이 일자 결국 정부는 2017년 개정을 통하여 보유기간 기산점을 당초취득일부터 기산하도록 하였다. 또한 2018.1.1. 이후 양도분부터 투기지역으로 지정된 지역에 있는 토지를 양도하는 경우에는 누진세율에 + 20% 중과하지만 현재 비사업용토지에 대하여 투기지역으로 지정된 지역은 없다.

이처럼 비사업용토지에 해당하는 경우에는 누진세율에 10%를 추가하여 과세하기 때문에 사업용토지인지 비사업용토지인지를 사전에 면밀히 검토하는 것이 중요하다고 볼 수 있다.

현행 소득세법은 비사업용토지를 6가지 용도로 구분하여 규정하고 있고, 각각 용도별로 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준에 적합하여야 비사업용토지에서 제외하고 있다. 사용기준·지역기준·면적기준은 각 용도별로 따지는 기준이 다르지만 기간기준은 모든 토지가 충족해야 한다.

여기서 기간기준은 소득세법 시행령 168의 6조에 의거하여 다음과 같다. (소득세법 시행령에서는 비사업용에 해당하는 경우로 서술하였으나 이해의 편의를 위해 비사업용토지에서 제외하는 경우로 서술함)

① 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우 ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우 ② 전체 보유기간 중 60%(2015.2.2. 이전 양도분은 80%) 이상을 직접 사업에 사용하는 경우이다.

예를 들어 농지의 경우 소득세법 104의3 ①항 1호 규정에 의거하여 시 이상 지역의 주거·상업·공업지역에 소재하지 않는 농지로서 일정기간동안 재촌·자경하는 농지의 경우 비사업용토지에서 제외하는 것으로 보고 있다. (소득세법에서는 비사업용에 해당하는 경우로 서술하였으나 이해의 편의를 위해 비사업용토지에서 제외하는 경우로 서술함)

위의 법문 내용을 분석해 본다면 시 이상 지역의 주거·상업·공업지역에 소재하지 않는 경우라 함은 지역기준 충족에 관한 것이고, 일정기간동안 이라함은 기간기준 충족, 재촌·자경하는 농지라 함은 사업용기준 충족을 의미하는 것으로 볼 수 있다.

결론적으로 농지의 경우에는 기본적으로는 총 4가지의 요건 중 사업용기준, 지역기준, 기간기준 3가지의 기준을 모두 충족해야만 사업용토지로 볼 수 있는 것이다.

이처럼 비사업용토지를 판단함에 있어서는 사업용기준·지역기준·면적기준·기간기준의 충족여부를 검토해야 하는 것인데 그 내용이 매우 방대하고 난해한 부분이 많아 실무에서 실수를 범하는 경우를 자주 보게 된다.

하지만 비사업용토지를 판단함에 있어서 사업용기준 등을 판단하기 이전에 가장 먼저 검토해 봐야하는 규정이 있는데 바로 당연 사업용 의제 규정이다.(소득세법 시행령 168의14 ③항)

이 규정에 해당하는 경우에는 사업용으로 사용 여부, 지역기준, 면적기준, 기간기준 충족 여부와 무관하게 무조건 사업용 토지로 본다.

예를 들어 서울에 살고 있는 거주자 문씨가 2010년 2월에 부산에 있는 농지를 취득하고 2014년 8월에 사업인정고시가 된 토지를 올해 국가 등에 수용 당하여 현금보상을 받았다. 근처의 A세무사에게 신고 의뢰를 했더니 수용감면 요건을 충족하여 감면이 가능하다는 답변을 받았다. 하지만 문씨가 해당 농지를 직접 자경하지 않았고, 농지가 부산에 소재하고 있기 때문에 자경 및 재촌 요건(사업용 기준)을 충족하지 못하여 비사업용토지에 해당한다고 보아 누진세율에 10% 추가과세가 될 수 있다는 답변을 받았다.

깜짝 놀란 문씨는 혹시나 하는 마음에 B세무사에게 의뢰를 했더니 해당 토지는 비사업용토지가 아닌 사업용토지라서 10% 할증은 없을 것이며 감면 또한 가능하다는 답변을 받았다. 이게 어떻게 된 것일까?

상기 내용의 경우 A세무사는 수용감면에 대해서는 올바르게 판단하였지만 비사업용토지 규정의 당연 사업용 의제 규정을 깜박한 것이다.

소득세법 시행령 168조의14 ③항 3호에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 법 제97조의2제1항을 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지로 규정하고 있다.

이 규정에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 토지 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 경우에는 사업용으로 사용 여부, 지역기준, 면적기준, 기간기준 충족 여부와 무관하게 무조건 사업용 토지로 본다는 것이다.

따라서 당연 사업용 의제 규정을 놓친 A세무사의 경우에는 잘못된 판단과 더불어 검토하지 않았어도 될 요건을 판단함에 따른 시간 낭비를 한 꼴이 되는 것이고, 해당 규정을 알고 있던 B세무사는 비사업용토지에 대한 요건을 검토하기 이전에 먼저 당연 사업용 의제 규정을 검토함으로서 정확한 판단을 보다 신속하게 할 수 있었던 것이다.

따라서 실무적으로 비사업용토지에 대한 신고 의뢰가 들어온다면 용도별로 각각 규정된 요건을 따지기 이전에 당연 사업용의제 규정을 먼저 검토하는 것이 A세무사처럼 잘못된 판단과 더불어 불필요한 시간 낭비를 피할 수 있을 것으로 기대된다.

재산제세 자동계산 프로그램인 '양도코리아'에서는 비사업용토지 여부에 “예” 체크를 하면 현행 비사업용토지에 대한 세법 규정에 맞게 자동적으로 세액 계산이 되게 구현되어 있어 이용자가 비사업용토지의 판단 여부에 대해서만 집중할 수 있게끔 도움을 줄 수 있을 것으로 판단된다.