“지방자치단체들 비슷한 유형 취득세 추징 사례 증가"

1. 사실관계와 쟁점

원고는 2002. 12. 3. 박모씨로부터 분양대금 848,215,000원 중 계약금 84,821,500원을 납부한 아파트 분양권을 매입한 후 중도금 508,929,000원을 납부하고, 잔금 254,464,500원 중 1억 8,000만원을 납부하였다.

원고는 잔금 74,464,500원을 미납한 상태에서 2006. 4. 28. 이 사건 아파트에 관한 권리를 약 19억원에 김모씨에게 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 함)하였는데, 이 사건 아파트는 2005. 11. 22. 사용승인을 받았고, 2005. 12. 29. 소유권보존등기도 마쳐져 원고가 잔금을 완납하는 경우 바로 입주가 가능한 상황이었다.

한편, 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 권리를 양수한 김모씨는 원고가 미납한 잔금을 납부하고 2006. 9. 4. 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. 결국 원고는 이 사건 아파트에 대한 등록세 및 취득세를 납부하지 아니한 것이다.

원고는 2007. 5. 31. 이 사건 양도와 관련하여 이 사건 아파트의 분양대금을 전액 납부하지 않아 이 사건 양도는 분양권의 양도에 해당한다는 이유로 분양권의 양도에 관한 일반 양도소득세율을 적용하여 양도소득세 372,501,100원을 신고, 납부하였다.

그러나 피고 세무서장은, 원고는 이 사건 양도 당시 이미 이 사건 아파트를 취득하였으므로, 이 사건 양도는 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제104조 제3항 소정의 미등기 양도자산의 양도에 해당한다는 이유로 이 사건 아파트에 대하여 미등기 양도자산에 관한 양도소득세율 70%를 적용하여 2008. 7. 1. 원고에게 2006년도 귀속 양도소득세 추가분 421,124,490원을 고지하였다.

이 사건의 쟁점은 부동산에 관한 권리의 양도와 관련하여 잔금 중 일부를 미납한 상태에서 양도한 경우 이를 미등기 양도자산으로 볼 수 있는지 여부이다(현행 소득세법상 일반 소득세율은 최저 6%부터 최고 38%인데, 미등기 양도자산에 대해서는 70%의 높은 세율을 적용하고 있음).

2. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두7557 판결: 미등기 양도자산에 해당

대법원은, ‘부동산 매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태에서 매매계약상 권리의무 또는 매수인의 지위를 제3자에게 양도하고 그 매매계약 관계에서 탈퇴하는 경우에는, 매매당사자 사이에 잔금의 완납 전이라도 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 특약을 하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 그 취득에 관한 등기 자체가 불가능하므로 이를 양도하더라도 원칙적으로 구 소득세법 제104조 제1항 제3호 소정의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용할 수 없다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두23408 판결 등 참조).

그러나 부동산매매계약을 체결한 매수인이 매매대금 중 계약금과 중도금뿐만 아니라 잔금의 상당부분을 이미 지급하여 잔금 일부만을 지급하면 바로 그 취득에 관한 등기가 가능함에도, 양도소득세 중과세율 적용을 회피할 의도 등으로 그 대금을 지급하지 아니한 채 부동산에 관한 자신의 권리를 양도하는 등의 특별한 사정이 있다면 이러한 경우에는 구 소득세법 제104조 제1항 제3호 소정의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용하여야 할 것이다.

이 사건 아파트에 관하여는 계약금과 중도금 뿐만 아니라 분양잔금 중 상당 부분까지 이미 지급되어 있어 원고는 그 잔금의 일부만을 완납하면 곧바로 그 취득에 관한 등기를 할 수 있었음에도 불구하고, 미등기 양도자산에 관한 양도소득세 중과세 적용을 회피할 의도로 일부 잔금만을 미지급한 상태에서 이 사건 아파트를 양도한 것이므로, 이때의 양도는 구 소득세법 제104조 제3항이 규정한 미등기 양도자산의 양도에 해당한다’라고 판결하였다.

3. 대상판결에 대하여

대상판결에 따르면, 아파트 분양대금의 잔금 중 일부를 지급하지 않고 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 미지급 잔금의 규모(대상판결의 경우 총 분양대금 중 8.8% 미지급)나 소유권이전등기의 가능 여부 등에 따라서는 그 아파트를 취득한 것으로 판단하여 세법을 적용하게 된다.

대상판결이 제시한 미등기 양도자산의 판단기준은 아파트 뿐만 아니라, LH나 SH 등 공사가 조성?분양하는 토지와 관련한 권리를 양도함에 있어서도 적용될 수 있다는 점에서 중요한 의미를 갖는다.

한편, 위와 같이 미등기 양도자산으로 판단되는 경우에는 고율의 양도소득세율 적용 뿐만 아니라 지방세법상으로는 아파트를 사실상 취득한 것으로 되어 취득세도 부담하게 됨을 유의하여야 한다. 최근 지방자치단체에서는 이와 같은 유형의 거래를 조사하여 취득세를 추징하는 사례가 늘고 있다. <글, 유철형 변호사>