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[절세가인] 꼬마빌딩 증여와 '감정가액'

김완일 세무사l승인2019.08.26 08:14:25

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◎ 꼬마빌딩에 대한 거래와 과세동향

과세당국에서는 내년부터 단독주택이나 소형 빌딩을 상속하거나 증여할 때 내는 세금에 대해 감정평가를 적용해 상속·증여세를 물릴 계획인 것으로 알려지고 있다. 그동안 아파트나 오피스텔과 같은 부동산은 정형화되어 있어 유사한 재산의 사례가액이 있어 이를 적용하면 시가에 적합한 가액으로 과세할 수 있었다. 반면에 일반 건물의 경우에는 사례가액을 확인할 수 없어 시세의 60%를 밑도는 기준시가로 상속·증여세를 내고 있다. 이러한 점을 고려하여 과세당국에서는 감정평가를 통해 과세표준을 시세 수준으로 끌어올릴 예정인 것으로 알려지고 있다. 다만, 행정력의 한계를 감안해서 일정 가격 수준 이상인 고가 일반 건물을 대상으로 하는 방안도 검토 중인 것으로 알려지고 있다.

그동안 일부에서는 적은 세금으로 자녀에게 부동산을 물려주기 위해 꼬마빌딩을 취득해서 증여하는 것에 대해 관심이 컸다고 알려지고 있다. 꼬마빌딩이라고 하면 서울 기준으로 30억원에서 50억원 정도하는 건물로서 임대보증금을 끼고 사면 금전적으로 큰 부담 없이 취득할 수 있고, 취득 후 2년이 지난 다음에 자녀에게 증여하면 세법상의 평가액이 대폭 낮아진다는 재산 평가의 맹점을 활용할 수 있다는 것이다. 이러한 점을 감안하여 과세당국에서는 단독주택이나 소형 건물에 대해 감정가액으로 과세를 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다.

상속ㆍ증여재산의 평가에 대해 과세당국에서는 지난 2월에는 오랫동안 적용하던 원칙을 대폭 수정하는 개정을 하였다. 그동안 재산을 평가할 때 상속개시일 전·후 6개월, 증여일 전·후 3개월을 이내의 기간을 ‘평가기간’으로 정하여 이 기간에 발생한 사례가액을 우선적으로 시가로 적용하던 것을 상속 또는 증여재산 구분 없이 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 이전은 6개월로 일치시키고, 평가기준일 이후에는 종전과 같이 신고기한에 맞추어 상속은 6개월, 증여는 3개월로 하였다. 한편, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내에 발생한 사례가액을 시가로 적용하면서 상속세 또는 증여세 신고기한이 경과하고 법정결정기한(상속은 신고기한으로부터 9개월, 증여는 신고기한으로부터 6개월) 이전에 발생한 사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있도록 하였다.

이러한 평가는 시가에 근접한 가액으로 상속세나 증여세를 과세할 수 있어 공정한 과세가 될 것으로 예상된다. 반면에 납세자가 신고기한 내에 납세자가 성실한 납세의무 이행을 위해 확인한 내용에 따라 신고한 경우에도 과세당국이 추후에 확보한 빅데이터를 활용하여 새로운 과세를 할 수 있어 조세전문가단체에서는 법적안정성이나 예측가능성 측면에서 크게 우려하기도 하였다. 이에 따라 재산 평가에 대한 기본원리와 절세전략에 대해 간략하게 정리한다.

◎ 재산 평가의 기본원리

상속세나 증여세를 과세하기 위해 상속ㆍ증여재산은 시가에 의해 평가한다. 이때의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등의 사례가액으로 시가로 인정되는 경우에는 이를 시가로 한다. 사례가액은 대부분 매매를 할 때 발생하는 매매가액이어서 과세당국에서도 사례가액을 매매사례가액이라고 표현하기도 한다. 그러나 감정기관이 평가한 감정가액도 있고, 공매ㆍ경매ㆍ수용을 할 때 발생한 거래가액도 있어 매매사례가액이라고 표현하는 것은 적절치 않다. 이러한 사례가액은 상속개시일이나 증여일과 같은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 평가기간 중에 발생한 사례가액을 우선 적용한다. 평가기간 내의 사례가액이 확인되지 아니하면 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세ㆍ증여세의 결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 해당 거래일 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 이를 시가에 포함한다. 한편, 평가대상재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 사례가액 중에 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고일까지 발생한 사례가액을 시가로 본다.

이러한 원칙에도 불구하고 사례가액이 확인되지 아니하는 경우에는 세법에서 정하고 있는 일명, ‘보충적 평가방법’에 의하여 평가하게 된다. 부동산에 대한 보충적 평가방법은 일명 ‘기준시가’에 의하여 평가한다. 토지의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 원칙적으로 5월 31일에 고시하는 공시지가를 적용하고, 건물의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 직전년도 말에 고시하는 기준시가를 적용하며, 주택의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 원칙적으로 4월 30일에 고시하는 개별 또는 공동주택가격을 적용한다. 오피스텔과 상업용 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 별도로 고시하는 기준시가를 적용하여 평가하게 된다. 일반건물이나 단독주택은 대체로 사례가액 확인이 되지 아니하므로 시가보다 저가로 고시되는 기준시가로 과세되면 증여세는 적은 금액으로 과세되는 것이다.

◎ 절세전략

과세당국에서는 적정한 시가를 반영하여 상속·증여세를 과세하기 위해 2004년부터는 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액을 시가로 적용하도록 하였고, 2005년부터는 평가기준일 전 2년 이내에 발생한 사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있도록 하였다. 또한 내년부터는 평가기준일 전 2년이 경과하여 사례가액으로 시가를 적용할 수 없는 경우에는 감정기관에 감정을 의뢰하여 평가한 감정가액을 적용하여 과세할 것으로 예상된다.

그동안 우리나라에서는 기준시가 과세제도가 오랫동안 관행처럼 적용하다가보니 사례가액을 적용하여 과세하는 것이 예외적인 방법에 해당하여 부당한 과세가 되는 것처럼 오해 아닌 오해를 하고 있다. 최근에는 지방자치단체도 재산세 과세의 근거가 되는 시가표준액이 시가와 현저한 차이를 보이고 있어 적정한 시가를 반영하고자 노력을 하고 있다.

이러한 추세에 따라 기준시가 적용을 고집하기 보다는 취득 이후 단계의 과세에 대해서도 동시에 고려해 볼 필요가 있다. 상속세나 증여세의 경우에는 종합소득세 또는 양도소득세보다 한계세율이 낮게 적용되는 경우도 있다. 종합소득세 세율은 5억원 이상인 경우에는 지방소득세를 포함하여 46.2%로 과세된다. 반면에 상속세나 증여세의 경우에는 5억원에서 10억원 사이 구간에서는 30%, 10억원에서 30억원 사이 구간에서는 40% 세율로 과세된다. 따라서 상속세가 미달되거나 증여세의 한계세율이 낮게 적용되는 단계에서는 적극적으로 감정기관에 감정한 감정가액을 적극적으로 적용하는 것도 절세의 수단이 될 수 있다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자


김완일 세무사  (sejungilbo)

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