◎ 보유자산에 대한 사례가액 적용 현황

정부에서는 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가를 책정하는 분양가 상한제를 시행한다고 예고한 바 있다. 이 제도의 시행은 집값 안정을 위하여 마련한다는 취지도 있지만 주택가격 급등으로 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따른 것으로 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택 뿐만 아니라 민간택지에도 적용되며 주상복합도 포함된다. 유리한 토지를 확보한 기업이 아파트나 상가, 오피스텔을 신축하여 성공적으로 사업을 수행하게 되면 일반적인 기업활동보다 많은 수익을 확보할 수 있게 되고, 해당 기업에 투자한 주주의 경우에는 분양수익 실현에 따른 주가의 상승도 예상할 수 있다.

주택신축판매업의 경우에는 택지 확보가 중요하므로 택지 확보가 예상되어 높은 수익률이 기대되는 경우에는 투자자의 입장에서는 매우 좋은 투자기회가 될 수 있고, 이러한 사업을 시행하기 전에 미성년자 등의 자녀에게 그 회사의 주식을 증여한 이후에 사업을 수행하는 경우에는 주가 상승에 따른 혜택을 자녀에게 돌려줄 수도 있을 것이다. 이와 같은 미성년자에게 재산의 무상이전 효과가 발생하는 경우에 대해 세법에서는 매우 민감한 반응을 보인다.

예를 들어 미성년자 등과 같이 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등의 재산가치 증가 사유로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 하여 증여세를 과세한다.

사업의 인가ㆍ허가 등의 재산가치 증가 사유로 이익을 얻는 주체는 대체로 미성년자와 같은 자연인이다. 법인인 경우에는 미성년자가 투자에 참여하였다고 하여 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자에 해당하는 것으로 보는 것은 무리가 있다. 그럼에도 과세당국에서는 증여세완전포괄주의과세제도의 과세원리에 따라 과세 여부를 분석해 볼 수도 있을 것이다.

한편, 세법에서는 미성년자 등이 법인의 주식을 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여로 과세할 수 있다고 예시한 규정은 비상장주식의 한국금융투자협회에의 등록과 이와 유사한 것으로 한정하고 있다.

재산취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여와 관련하여 아파트 등을 건설하는 비상장법인의 주주에게 증여이익을 계산하기 위해 비상장주식을 평가할 때도 회사가 보유한 미분양 아파트 등과 같은 재고자산에 대해서는 유사한 평형의 사례가액을 적용하여 평가할 수 있다. 분양된 재고자산의 사례가액을 적용하여 평가하는 경우에는 그 사례가액과 관련한 법인세와 지방소득세 상당액만큼을 차감하지 않고 평가하여 과대평가되는 문제점을 안고 있다. 이에 따라 비상장주식을 평가할 때 회사가 보유하고 있는 재고자산에 대해 사례가액을 적용하는 경우에 대한 문제점과 개선과제, 절세방안을 간략하게 정리한다.

◎ 비상장회사가 보유한 자산에 대한 평가방법

상속ㆍ증여재산의 평가는 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 이전 6개월부터 평가기준일 이후에는 상속은 6개월, 증여는 3개월 사이(평가기간)에 발생한 사례가액을 우선 적용하고, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내에 발생한 사례가액을 시가로 적용하면서 상속세 또는 증여세 신고기한이 경과 후 법정결정기한(상속은 신고기한으로부터 9개월, 증여는 신고기한으로부터 6개월) 이전에 발생한 사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있다.

비상장주식에 대한 사례가액은 평가기간 내의 해당 법인의 주식과 관련한 사례가액으로 제한하는 것이 타당할 것이다. 그 이유는 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없어야 평가심의위원회의 심의를 받을 수 있고, 재무상태와 경영성과가 수시로 변하므로 평가기간 이외의 사례가액은 사실상 적용이 어려울 것으로 판단된다.

비상장주식과 관련한 사례가액이 확인되지 아니하면 세법에서 정하는 보충적 평가방법에 따라 평가한다. 이 방법은 원칙적으로 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3와 2의 비율로 가중 평균하여 평가한다. 순자산가치는 해당 법인의 순자산가액을 발행주식총수로 나누어 계산한다. 순자산가액을 계산할 때 해당 법인이 보유하고 있는 자산에 대해서는 개별자산별로 평가한 가액과 장부가액을 비교하여 개별자산의 평가액이 장부가액보다 큰 경우에는 그 평가액을 적용하게 되어 평가차액만큼은 순자산가액에 포함되어 1주당 순자산가치가 증가하게 된다.

예를 들어 아파트나 상가 등의 분양원가가 10억원인 재고자산과 유사한 평형의 재고자산이 15억원에 분양된 사례가 있다면 15억원으로 평가하여 5억원의 평가차액이 발생한다. 이러한 평가차액에 대해 법인세 세율 20%로 과세한다면 분양된 사례에서는 5억원에 대한 법인세 등 상당액 1억원을 납부하고 다른 형태의 자산으로 계상되거나 부채에서 차감되었을 것이다. 미분양된 재고자산에 대해서도 1억원에 상당하는 법인세 등을 차감하지 않고 15억원의 사례가액으로 평가하면 그 만큼 과대평가하게 된다. 일본에서는 이런 경우에 법인세상당액을 순자산가액에서 차감하여 평가한다(재산평가기본통달 §186-2).

◎ 절세전략

그동안 예시규정으로 증여세를 과세하던 방식에서 증여세완전포괄주의 과세제도로 변경하고 10여년이 경과하면서 납세자와 과세당국 사이에 많은 분쟁이 발생하였다. 그러던 것이 2015년에 대법원 판례에서는 비록 세법에서 거래ㆍ행위가 증여의 개념에 해당하더라도 그중 일정한 거래ㆍ행위만을 증여세 과세대상으로 한정하고 그 과세범위도 제한적으로 규정함으로써 증여세 과세의 범위와 한계를 설정한 것으로 볼 수 있다는 판시 내용에 따라 예시규정에서 크게 벗어나지 않는 것으로 마무리가 되었다.

증여재산가액을 계산하기 위한 비상장주식을 평가할 때도 재고자산, 부동산, 유가증권 등을 평가하면서 평가차액에 대한 법인세와 지방소득세 상당액을 차감하지 않고 평가하는 것과 같이 현실을 고려하지 않고 평가하는 문제점은 여전히 남아 있다. 이러한 경우에 대해 일반적으로 저평가되는 것을 기대하고 있어 불만이 있지만, 다른 한편으로 자녀가 부모에게 주식을 처분하는 경우와 같이 고평가되는 것을 기대하기도 한다. 따라서 주식을 증여하거나 양도를 통하여 우회 증여하거나 절세하고자 하는 납세자에게는 절세의 기회를 제공하게 된다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원
△ 한양대학교 겸임교수
△ 한국세법학회 부회장
△ 코스닥협회 자문위원회 위원
△ '비상장 주식평가 실무' 저자