1. 개요

주택임대소득(사업소득)에 대해 과세하는 경우 임대인이 세금을 임차인에게 전가하여 월세상승 등을 유발함으로써 국민주거생활안정을 저해할 수도 있어서 2014년 이전에는 세금신고여부에 대해 과세당국은 철저한 조사를 하지 않았으며, 임대소득에 대한 과세는 주로 납세자의 자진신고에 맡기고 있었다.

2011년부터는 월세와의 형평을 감안하여 전세보증금에 대해서도 과세를 하되, 시행에 따른 충격을 완화하기 위해 1세대 3주택자의 전세보증금으로서 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료(이자상당액)가 발생한 것으로 보아 임대소득을 계산하도록 하였고, 이 경우에도 전용면적 40m2 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택의 전세보증금은 2021년말까지 비과세 하도록 하였다.

한편, 임대소득이 철저히 과세되지 않아 발생하는 과세불공평에 대한 비판여론이 점차 증가하게 됨에 따라 임대료 상승 등의 우려가 있지만 과세형평의 제고가 더 중요하다고 보아 주택임대소득에 대해 본격적인 과세를 검토하게 되었으며, 본격적인 과세에 따른 충격을 완화하기 위해 연간 2,000만원 이하의 월세임대소득에 대해서는 2018년말까지 한시적으로 비과세 하였고,  2019년 부터는 2,000만원 이하의 주택임대소득을 포함하여 전체 주택임대소득에 대해  과세하되 연 2,000만원이하의 경우에는 종합과세 또는 분리과세를 선택할 수 있도록 하였다.

다만, 과세기간종료일(과세기간 중 주택을 양도한 경우에는 양도일) 현재 기준시가 9억원이하의 1 주택만 소유하고 이를 임대하고 있다면 임대소득이 비과세된다.
정부는 2017.12.23. ‘임대주택등록활성화방안’을 발표하고 월세 등 임대소득에 대한 과세를 본격적으로 시행하는 한편, 국민주거생활안정을 위해 전월세 상한제가 적용되는 민간임대주택등록을 촉진(등록임대 100만호 목표)하기 위해 주택임대사업에 대해 각종 세제지원제도를 마련하여 시행하였다.

주택임대사업자에 대하여는 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 계산시 주택수 합산배제, 임대소득세의 분리과세 허용 및 필요경비 및 기본공제우대 , 취득세,재산세 감면 등 다양한 세제지원을 함으로써 임대주택의 공급을 촉진하고 있으며,  최근 서울지역의 주택가격이 급격히 상승함에 따라 부동산가격안정을 위해 종합부동산세과세를 대폭 강화함에 따라 다양한 세제혜택을 받을 수 있는 주택임대사업자에 대한 관심이 높아지고 있다.

2. 주택임대사업자의 유형 및 사업자 등록

가. 주택임대사업자
‘주택임대사업자’는 공공주택사업자가 아닌 자로서 아래와 같은 민간임대주택을 1호이상 취득하여 『민간임대주택에 관한 특별법 제5조』의 규정에 의하여 취득일로부터 60일이내에 임대사업을 할 목적으로 지방자치단체(시, 군, 구청)에 등록을 한 사람을 말한다.

민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호의 민간건설임대주택과 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택으로 크게 분류되고, 이는 다시 제2조제4호의 공공지원민간임대주택, 제2조제5호의 장기일반민간임대주택, 제2조제6호의 단기민간임대주택으로 구분되고, 각 구분유형별로 개념과 임대의무기간은 아래 표와 같다.

나. 주택임대사업자 등록신청
주택을 임대하려는 자는 사업자의 주소지 관할 지방자치단체장에게 임대사업자 등록을 신청 후, 임대사업자등록증(신청 후 3~10일내 발급)을 첨부하여 사업자의 주소지 관할 세무서에 세법상의 사업자등록 신청을 하여야 한다.

2020.1.1. 부터 2019년도 임대소득이 있는 사람은 반드시 사업자등록을 하여야 하며, 사업자등록을 하지 않는 경우에는 수입금액의 0.2%의 미등록가산세와 미신고소득에 대한 소득세 무신고가산세(20%) 및 납부지연가산세(1일 0.025%)가 부과된다.

3. 임대주택 취득시 혜택

임대사업자가 임대 목적으로 전용면적 85m2 이하의 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양 받아 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하는 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 아래와 같이 2021년 12월 31일까지 취득세를 감면한다(지방세특례제한법 제31조 제1항).

대상주택은 단기민간임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택이며 전용면적에 따라 아래 표와 같이 감면을 받을 수 있다.

다만, 임대 외 목적으로 사용하거나 매각∙증여하는 경우 및 임대의무기간(4년, 8년)이내에 양도하거나 임대료 증액 제한 요건(5%) 등을 위반하여 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 감면 받은 취득세를 추징한다 (지방세특례제한법 제31조 제2항).

4. 임대주택 보유시 혜택

가. 재산세
임대사업자가 국내에서 전용면적 85 m2 이하의 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하거나 다가구주택 (모든 호수의 전용면적 40 m2 이하인 경우로서 공공지원, 장기(8년)로 등록한 경우)을 임대 목적으로 직접 사용 하는 경우 아래와 같이 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다(지방세특례제한법 제31조 제3항, 제31조의3 제1항).

다만, 임대료 증액 제한 요건(5%) 등을 위반하여 임대사업자 등록이 말소된 경우(임대의무기간 이내에 양도는 추징사유에서 제외)에는 감면사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다 (지방세특례제한법 제31조 제4항, 제31조의3 제2항).

나. 종합부동산세 과세표준 합산배제
『민간임대주택에 관한 특별법』에 따른 임대사업자로서 세법에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 다음의 주택은 종합부동산세 과세표준에 포함하지 아니한다 (종합부동산세법 제8조 제2항, 동법 시행령 제3조 제1항 각호).

1) 건설임대주택의 경우에는 민간건설임대주택(2018.3.31.이전 사업자등록한 것)과 공공주택특별법에 따를 공공건설임대주택으로서 아래 표의 요건을 갖춘 것
2) 매입임대주택으로 민간매입임대주택(2018.3.31.이전 사업자등록 한 것)과 공공주택특별법에 따른 공공매입임대주택으로서 아래 표의 요건을 갖춘 것
3) 기존임대주택으로서 아래 표의 요건을 갖춘 것. 기존임대주택은 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하던 주택으로 공시가격은 해당 주택의 2005년 공시가격으로 판단한다.
4) 장기일반민간주택(준공공임대주택)과 공공지원민간임대주택(기업형임대주택)으로서 아래 표의 요건을 갖춘 것.
5) 미임대매입임대주택(사용승인일이후 2년간 미임대, 149 m2 이하, 비수도권5호이상, 공시가격 6억원이하, 임대기간 10년이상)
6) 미분양민간건설임대주택(2008.6.10.까지 미분양된 주택,  2008.6.11.에서 2009.6.30. 취득계약, 149 m2 이하, 비수도권5호이상, 공시가격 6억원이하, 임대기간 5년이상)

매입임대주택 중 장기일반임대주택의 경우 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역내 새로이 취득한 주택의 경우 종합부동산세를 합산과세 한다(단, 2018. 9. 13. 이전에 주택 취득하거나 매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우 합산과세를 배제).

합산배제 임대주택 규정을 적용 받으려는 납세의무자는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 하며, 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다(변동 없는 경우 제외).

5. 주택임대소득에 대한 소득세 혜택

가. 주택임대소득 분리과세

주택임대소득의 경우에는 2018.12.31. 까지는 주택임대수입금액이 2천만원이하인 경우 비과세되었으나(소득법 제12조제2호 나목), 2019.1.1. 부터는 그 주택임대수입금액에 주택임대수입금액의 50%(주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 200만원을 추가)를 필요경비로 차감한 금액에 14%의 세율을 곱하여 분리과세대상 세액을 산출하고, 기타 종합소득금액에 대한 세액과 합산하여 산출세액을 계산할 수 있다.

이 경우, 분리과세를 적용하지 않고 주택임대소득과 기타 종합소득을 모두 합산하여 산출한 종합소득 결정세액이 더 적은 경우에는 더 적은 금액을 선택할 수 있다(소득법 제64조의 2, 영 제122조의2).

다만, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록하고, 동법에 의한 임대료 인상기준(5%)을 준수하고, 소득세법상 사업자등록을 한 경우에는 필요경비를 주택임대수입금액의 60%로 하고, 주택임대소득을 제외한 종합소득금액종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 400만원을 추가로 차감하는 특례가 인정된다.

* 분리과세세액 = [수입금액 – 수입금액 × 필요경비율(50%, 60%)] - 공제금액(200만 원, 400만원)

나. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

내국인이 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 국민주택규모의 주택(5배이내의 부수토지 포함, 도시계획지역외는 10배 이내)이고 기준시가가 임대개시 당시 6억원 이하인 주택을 임대하는 경우에는 아래와 같이 감면된다(조세특례제한법 §96조 1항, 동법 시행령 §96조).

- 1호의 주택을 4년이상(장기일반민간임대주택, 공공지원임대주택은 8년이상)인 경우에는 주택임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(장기일반임대주택 또는 공공지원임대주택은 75%)를 감면

- 2호이상 임대하는 경우에는 각각 20%(장기일반민간임대주택 등은 50%)를 감면(2021.1.1. 이후 발생소득분부터 인하된 감면율 적용, 2020년말까지는 위 1호 주택임대와 동일율로 감면)

6. 임대주택 양도시 혜택

가. 민간임대주택 양도소득세의 과세특례,
거주자가 2022년 12월 31일까지 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 등록하여 아래 표와 같은 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(장기일반민간임대주택등)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 8년이상은 50%(10년이상 70%)의 공제율을 적용한다(조세특례제한법 §97조의3).

또한, 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 아래 표의 요건을 충족하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 아래 표와 같이 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다(조세특례제한법 §97조의4).

나. 장기일반민간임대주택 양도소득세 감면
거주자가 아래 표의 요건을 모두 갖춘 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다(조세특례제한법 제97조의 5).

7. 임대주택사업자의 거주용 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례

임대주택으로 등록한 주택 외 거주용 1주택 보유자가 2년 이상 거주한 해당
주택을 양도할 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대
1주택 비과세를  적용하되, 생애 한차례만 비과세한다(소득세법시행령 제153조제20항).

또한, 임대주택사업자가 거주주택을 비과세 받아 양도한 이후에 기존 임대주택에
입주하여 2년 이상 거주하고 추가로 해당 주택을 양도하는 경우에는 직전에
비과세 받은 거주주택의 양도일 이후의 기간에 발생한 양도차익에 대해서만
비과세 한다.