부동산 소유자의 법인대표 등 특수관계인과의 거래라는 이유를 들어 저가양도로 판단해 과세액을 ‘시가’로 적용한 처분은 부당하다는 조세심판원 결정이 나왔다.

22일 조세심판원에 따르면 청구인은 2017년 9월 취득한 쟁점부동산을 2020년 12월 청구인의 대표자에 양도한 뒤 실지거래가액으로 양도세를 신고했다.

하지만 국세청은 청구인이 특수관계자에게 부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용했고, 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 따라 양도세를 경정‧고지했다.

이에 청구인은 특수관계인과의 부동산 거래는 피치 못할 사정이 있었다는 점과 동일한 건물에 위치한 부동산의 낙찰가격이 적용돼야 한다며 조세심판원의 문을 두드렸다.

쟁점부동산은 분양사의 홍보와 달리 임대가 어려워 월(月) 차입금 이자에도 미치지 못하는 금액에 임대계약을 체결하는 등 3년이상 공실로 유지됐으며, 차입금 이자를 감당할 수 없어 매물로 내놨으나 매수자가 나타나지 않아 특수관계법인인 A법인에 양도했다는 것이다.

특히 국세청이 거래상대방이 특수관계인에 해당한다는 이유로 2021년 2월 법원에서 경매 낙찰된 부동산의 낙찰가격이 있음에도 불구하고 실거래계약이 확인이 불가능한 경우로 보아 기준시가를 적용해 양도세를 경정‧고지한 처분은 부당하다고 주장했다.

이 같은 주장에 국세청은 청구인이 쟁점부동산과 낙찰부동산의 매매사례를 확인한 결과, 낙찰부동산이 비록 같은 건물, 같은 층이라고 하나 ㎡당 기준시가‧방향‧면적 등이 쟁점부동산과 차이가 있어 낙찰가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다는 입장을 폈다.

이번 심판의 쟁점은 쟁점부동산의 양도가액을 시가로 볼 수 있는지 여부다.

심판원은 쟁점부동산의 위치도면과 기준시가 변동내역에 의하면, 낙찰부동산은 도로와 접하고 있어 같은 상가 건물 내부에 위치한 쟁점부동산보다 입지면에서 더 유리하고, 단위면적당 기준시가도 더 높게 나타난다고 판단했다.

또한 국세청이 특수관계법인에 저가양도한 것으로 보아 양도세를 과세했으나, 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란, 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다고 덧붙였다.

따라서 심판원은 쟁점부동산의 환산 낙찰가액은 쟁점양도가액의 98%에 해당하므로 쟁점양도가액은 객관적 교환가치를 반영한 적정한 가액으로 보는 것이 타당하다며 저가양도로 판단한 국세청의 과세처분은 잘못이라고 결정했다.(조심 2021서6035)