단독주택의 평가는 실무적으로 개별주택가격으로 상속세 신고를 많이 하고 있는데요. 최근 조세심판원 결정례(조심2022서7997, 2023.02.21.)에 따르면 단독주택에 대해 감정평가액으로 상속세를 추징한 건에 대해 기각결정(국가 승소)을 하였습니다.

어떤 근거에 의해 감정가액 과세를 할 수 있었을까요?

세법에서는 부동산의 종류를 따지지 않고 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 (상속세 과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간중에 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장의 신청 및 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매가액, 감정가액 등으로 과세할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조).

평가기간이란 상속개시일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월)까지를 말합니다.

현재 국세청의 감정평가대상으로는 꼬마빌딩, 상가, 나대지에 한정하지 않고 겸용주택, 단독주택, 다가구주택 등에 대해서도 추징할 수 있는 근거법이 마련된 상태입니다. 따라서 상속세 또는 증여세 신고시 부동산에 대해서는 감정평가 여부를 고민하는 것이 좋겠습니다.

감정평가액으로 추징하는 것은 언제까지 할 수 있나요?

상속의 경우에는 상속개시일의 말일부터 15개월, 증여의 경우에는 증여일의 말일부터 9개월이 지나면 감정가액으로 추징할 수 없습니다.

모든 부동산에 대해 감정평가를 받아야 할까요?

실무적으로는 감정평가수수료 예산이 한정되어 있기 때문에 꼬마빌딩, 상가, 나대지, 겸용주택은 일정금액 이하에 대해서는 기준시가 신고가 거의 인정되고 있으며, 단독주택, 다가구주택에 대해서 기준시가로 신고하여도 추징사례가 드물게 있을 뿐 기준시가 신고가 이루어지고 있는 상태입니다.

금액기준은 상황에 따라 하향변동되고 있기 때문에 정확히 알기는 쉽지 않습니다. 금액기준 등에 대해서는 별도로 세무전문가의 상담을 받으시길 추천 드립니다.

▶감정평가대상을 공개해야 납세자는 예측가능성이 생겨

세무적인 결정(예를 들어 증여)을 위해서는 재산의 평가가 선행되어야 하는데, 이 재산 평가에 대한 명확한 답이 없다면 문제입니다. 또 어떤 금액은 감정평가대상이 되고, 어떤 금액은 감정평가대상이 되지 않는다면 형평성에도 문제가 있습니다.

기준시가로 신고했다가 감정가액으로 추징당하는 사람은 “왜 나만?” 이라는 생각과 함께 억울함이 생길 것입니다.

증여재산가액이나 상속재산가액의 결정에 있어 “복불복과세”가 이뤄지고 있는 것은 막아야 한다고 생각합니다.

따라서 정확한 감정평가대상을 공개하는 것이 바람직하고, 그 감정평가대상은 누구도 쉽게 알 수 있고 감정평가대상이 상황에 따라 달라지지 않아야 합니다.

최근 서울행정법원 행정4부(재판장 김정중 부장판사)는 소급감정가액에 의한 과세에 대해 국가패소를 판결했습니다. “감정가액은 일반적이고도 정상적인 거래에 의해 형성되는 객관적인 교환가치를 적정하게 반영해야 한다. 국세청이 과세목적으로 일방적으로 의뢰해 나온 가격은 시가로 보기 어렵다”고 판단했습니다(출처 : 한국경제 2023.04.06.)

만약 단독주택을 기준시가로 신고한 건에 대해 감정가액으로 추징한다면 반드시 불복을 고려하는 것이 좋겠습니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 네이버 전문상담세무사
△ (현) 세무그룹 온세 대표세무사