1985년 토지를 취득한 후 지상에 3층짜리 무허가 건물(1층 공장, 2층과 3층 다가구주택)을 신축한 김 씨, 그는 2021년 9월 30일 토지를 포함한 해당 건물을 이 씨에게 양도한 후 기타건물 양도로 하여 양도소득세를 납부했다.

김 씨는 무허가 건물 신축 이후에도 1988년 주택 A, 2021년 주택 B를 추가로 취득했고 이중 주택 A를 2021년 12월 24일 이 씨에게 추가로 양도했다. 양도 후 김 씨는 2021년 4월 이후 무허가 건물은 화장실, 주방, 출입문, 창문 등이 폐기된 사실상 ‘폐가’에 가까워 주택으로 볼 수 없다고 여겨 2주택 비과세를 적용해 양도소득세를 신고했다.

김 씨의 양도소득세 신고 이후 조사에 나선 과세관청은 김 씨가 폐가라고 주장한 건물은 주거 기능이 완전히 상실된 상태가 아닌 건물 내·외벽 및 계단이 원형을 유지한 온전한 상태였고, 폐가여서 2021년 4월 이후 사람이 거주하지 않았다고 밝혔으나 9월 이전 50대 중후반 여성이 거주한 사실도 확인했다고 반박했다.

이에 김 씨가 폐가라고 주장한 건물을 주택으로 간주해 일시적 2주택 비과세를 배제, 2022년 9월 5일 김 씨에게 2021년 귀속 양도소득세를 경정·고지했다.

김 씨는 무허가 건물 2층과 3층은 2021년 4월부터 폐가여서 주거 목적으로 사용되지 않았다고 주장했다. 전기와 수도, 도시가스의 경우 3층은 2021년 4월, 2층은 2021년 8월 각각 해지됐고, 화장실과 주방, 출입문, 창문, 난방시설 등은 2021년 8월 이전 전부 폐기됐다고 밝혔다. 2층과 3층은 2021년 8월 이전 경제적 효용을 상실할 정도로 파괴된 ‘멸실’ 상태에 이르렀다는 주장이다.

건물 자체(골조)가 없어야 한다는 과세관청 주장에 대해서는 옆집 건물과 벽을 같이 사용해 벽을 철거하면 옆집도 무너질 수 있는 문제가 발생할 우려가 있었다고 밝혔다. 또 지역 일대가 전부 철거 대상이고 도시가스 노출 위험도 있는 상황이어서 배관을 제거한 후 건물을 철거해야 했음을 강조했다.

실제 2021년 4월 3층 전기 해지, 8월 2층 전기 및 전체 도시가스 해지, 8월 하순 관할구청에 재산세 과세대장상 주택에 대해 말소 신청을 할 때 촬영한 사진에서도 현관문과 창문, 주방시설, 화장실, 수도시설, 도배장판 등이 없는 상태임이 확인됐다.

이밖에도 김 씨는 2021년 11월 말 관할구청이 직접 현장 확인에 나서 주택이 멸실됐음을 확인했다고 강조했다.

반면 과세관청 입장은 단호했다. 2021년 재산세 부과현황에 따르면 무허가 건물 1층은 상가, 2층과 3층은 주택으로 각각 부과됐으며 개별주택가격이 2007년 4월부터 2022년 4월까지 확인되며, 2층과 3층에는 동일한 구조의 방, 주방, 회장실이 각각 존재하는 ‘주택’의 형태를 갖추고 있다고 설명했다.

또 김 씨가 2021년 4월부터 사실상 폐가로 사람이 거주하지 않았다고 하나 전입신고 사실이 확인된다고 반박했다. 실제 주변 탐문 결과 2021년 9월 이전 50대 중후반 여성이 거주한 사실이 확인돼 2층과 3층은 양도일 직전까지 주거용으로 사용된 것이 맞다고 설명했다.

특히 김 씨가 단전, 단수, 건물 내부 집기가 철거돼 건물 외곽만 남아 ‘폐가’로 봐야 한다고 주장하나 폐가는 장기간 공실상태, 안전이 문제가 돼 대규모 수선이 필요한 상태나 제3자가 항시 거주할 수 없는 상태로 주거 기능을 완전히 상실한 상태여야 한다고 설명했다.

과세관청은 무허가 건물 2층과 3층에는 양도일 직전까지 주거용으로 사용돼 폐가로 볼 수 없고, 슬래브 구조 건물 내·외벽 및 계단이 원형을 유지한 온전한 상태로 현행 주택법 및 건축법에서 규정한 건축물 정의와 부합한다고 밝혔다.

싱크대나 변기 등 내부집기, 도배나 장판이 과거부터 해체된 점에 대해서는 대규모 수선이 아닌 인테리어 등을 통해 언제든지 주택으로 사용할 수 있기에 주택으로 봄이 타당하다고 덧붙였다.

이에 양도일 직전 전기, 수도, 도시가스를 폐지하고 내부 집기 등을 철거했다는 사정만으로 폐가나 멸실된 주택이라고 볼 수 없기에 무허가 건물 2층과 3층은 주택으로 보는 것이 타당하다고 밝혔다.

양측 주장이 팽팽하게 맞선 가운데 조세심판원은 해당 건물이 일부 훼손되더라도 그 구조가 주거에 적합한 상태라면 주택으로 봐야 하고, 김 씨가 폐가여서 사람이 거주하지 않았다고 밝힌 이후에도 전입신고를 한 사실이 확인된다며 과세관청 손을 들어줬다.

조세심판원은 “양도소득세 과세대상을 판단함에 있어 주택은 허가 여부나 공부상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것”이라며 “양도 당시 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 않는다”고 설명했다.

특히 “그 구조가 주거에 적합한 상태에 있다면 일시적으로 다른 용도로 사용하거나 일부 훼손됐다고 하더라도 주택으로 봐야 한다”며 “무허가 건물 2층과 3층은 2021년 6월 1일 현재 주택으로 분류돼 재산세가 부과되고, 8월 임차인이 거주한 것으로 나타난다”고 강조했다.

조세심판원은 “그즈음 전기나 수도 등이 폐쇄되고 출입문 등 일부 시설이 철거됐으나 그 구조 복구가 사회 통념상 불가능하게 된 정도에 이르렀다고 볼 수 없다”며 “과세관청이 무허가 건물을 주택으로 간주해 김 씨에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다”며 심판청구를 기각(조심 2023부3133)했다.