아파트를 증여받는 경우 아파트의 평가를 얼마로 해야 할까요? 

세법에서는 아파트 평가시 시가에 따라 평가하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가 방법을 적용하고 있습니다. 시가란 매매사례가액, 감정가액 등을 말하며, 보충적평가방법이란 공동주택 가격으로 평가하는 것을 말합니다. 

매매사례가액은 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간중 매매사례가액, 감정가액 등이 있을 때 그 금액을 말합니다. 

매매사례가액은 당해 재산뿐만 아니라 해당 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 금액도 해당될 수 있습니다. 옆 동의 아파트도 평가기간내 매매사례가 있다면 재산평가에 반영될 수 있다는 얘기입니다.

평가기준일 전 2년이내의 기간 중에 매매사례가액, 감정가액 등이 있는 경우에도 평가심의 위원회의 심의를 거쳐 재산평가에 반영할 수 있으니 주의하실 필요가 있습니다. 최대 2년 3개월의 기간동안 당해재산 또는 유사재산의 매매사례가 있다면 재산평가에 반영될 수도 있는 것입니다.

평가기준일 전 2년이내의 기간중에 매매사례가액 등이 있어 평가심의원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되려면, 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한합니다.

그럼 6개월이 경과한 매매사례가액이 있으면 당연히 그 금액으로 증여세, 상속세를 신고해도 되나요?

6개월이 경과한 유사재산의 매매사례가액은 반드시 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 신청기한은 상속세는 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월전(증여의 경우에는 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일전)까지 신청해야 합니다. 

기한내 신청하지 않으면 원칙적으로는 6개월이 경과한 매매사례가액은 사용할 수 없습니다. 반대로 세무당국은 언제든 과세할 수 있습니다.

증여세, 상속세, 양도세 등에서 추징사례를 방지하기 위해 차라리 감정평가를 받는 것을 추천드립니다. 감정평가수수료는 최대 500만원까지 공제 가능합니다.

만약 2년이내 유사매매사례가액으로 과세한다면, 무조건 받아들여야 할까요?

조세심판원에서는 평가심의위원회의 심의를 거친 유사매매사례가액으로 과세한 사례에 대해 매매계약일과 평가기준일 간의 공동주택가격 차이가 상당하고, 시세 등 역시 상당한 차이가 있음에도 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하였다고 보기 어려워 부과처분을 경정결정하였습니다(조심2023서0070, 2023.06.26.).

심판례의 내용을 소개하면 아래와 같습니다.

쟁점아파트의 평가기준일인 상속개시일과 비교대상아파트의 매매계약일이 1년 7개월정도 (2019.11.19.~2021.06.30.)의 차이가 있고, 그러한 기간동안 쟁점아파트에 대하여 공시된 공동주택가격을 살펴보면 2019년 13.4%, 2020년 25%, 2021년 10.5%가 상승하여 매년 10% 이상의 상승률을 보여 구체적인 가격변동이 있었음을 나타낸다고 보입니다.

2021.4.22. 쟁점아파트가 소재한 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 사실 등이 확인되는 등 쟁점아파트의 평가기준일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에는 가격변동이 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보임에도 처분청이 제시한 사정만으로는 위 시기에 쟁점아파트에 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증하였다고 보기에 부족합니다. 

따라서 쟁점아파트에 대하여 시가로 볼 수 있는 가액이 없다면 쟁점아파트를 공동주택가격으로 평가하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사