분양권 양도소득세율은 어떻게 될까요?

단기양도세율은 다음과 같습니다. 주택, 입주권, 분양권의 경우 1년이내 단기양도는 70%, 2년이내 단기양도는 60%가 적용 되며, 기타의 경우에는 1년미만 50%, 2년미만 40%가 적용됩니다. 지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도로 과세 됩니다.

​분양권의 경우 1년 미만 70%가 적용되는데, 1년이상 보유한 경우라도 60% 고율세금이 적용되므로 주의하실 필요가 있습니다. 중과세가 적용된다면 분양권 상태에서 양도는 세금부담이 많아 남는게 거의 없죠. 

​조정대상지역내 주거용 오피스텔 분양권을 파는 경우에 양도세는 어떻게 적용될까요?

​주택법에 따른 조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우에는 고율의 세금이 부과되지만 주거용 오피스텔 분양권의 경우 1년미만 50%, 2년미만 40%, 2년이상 6~45%의 세율이 적용될 것으로 보입니다(기획재정부조세법령-840, 2021.9.30.)

최근 분양권거래 관련하여 일부지역에서 손피거래가 발생하고 있습니다. 양도소득세를 매수자가 부담하는 매도자 우위시장이 벌어지고 있는데요.  

양도소득세를 매수자가 부담하면 양도가액은 얼마가 될까요?

양도소득세는 원칙적으로 양도자가 부담하는 것입니다. 계약의 약정에 따라 양도자가 부담할 양도소득세를 양수자가 부담한 경우에는 양도가액에 산입합니다.

안수남 세무사님의 2023 양도소득세(1236page)에 따르면,

25억원의 양도가액에 대한 양도소득세(지방소득세 포함)가 5억원이라고 한다면 30억원을 양도가액으로 신고하면 됩니다. 이때 1회의 양도세만이 양도가액에 포함되는 것으로 보입니다. 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 늘어나는 모순이 발생하기 때문입니다.

최근의 조세심판원 결정례(조심2019서3577, 2020.06.01.)에서는 위와 같이 1회분 양도소득세를 양도가액에 합산하여 신고하였으나, 실제 지급한 금액으로 과세하는 것이 타당하다고 판단하였고, 양도소득세를 추징하였습니다. 

​예를 들어, 매매가 25억원에 대한 양도소득세가 5억이고, 30억원(25억원 + 5억원)에 대한 양도소득세가 6억원이라면 양도금액은 실제 지급한 금액 31억원(30억원이 아닌)으로 추징한 것입니다. 

​동 결정례대로라면 '매수인의 양도소득세 부담 이행'과 '양도인의 양도가액 가산'이 순환논리에 빠질 수도 있는 것입니다.

증여세의 경우에는 수증자가 부담할 증여세를 증여자가 대신 납부하는 경우에는 횟수에 불구하고 계속 부담한 증여세를 증여로 봅니다.

그래서 어떻게 해야 하나요?

일단 매매약정에 양도소득세를 매수자가 부담한다는 내용을 넣는게 좋겠습니다. 약정없이 대납한 경우에는 증여한 것으로 볼 수 있습니다(재산세과-1918, 2008.07.25.). 

​또한 매수자도 나중에 취득가액으로 인정받으려면 명확히 근거를 남기는 게 좋겠습니다.

양도소득세를 보수적으로 신고하려면 1차 양도세만 가산하는 것보다는 양도금액에 양도소득세를 업하면, 그 양도소득세가 나올 정도로 계산하는 것이 좋겠습니다. 그러면 양도소득세가 너무 많이 나오죠.

​예를 들어 6천만원 손피거래로서 1차 양도소득세 등(66% 세율)이 36,700,000원 나온다고 할 때, 매매차익(실제 지급하는 금액)이 168,000,000원이어야 매도자에게 떨어지는 돈은 60,020,000원이 나옵니다.

과연 이렇게 많은 세금을 내고도, 분양권 거래가 이루어질 수 있을지 모르겠습니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사