◎ 하나의 감정가 시가 적용 동향

금융기관에서는 금전을 대출할 때 담보로 잡을 부동산에 대해 감정을 의뢰하고, 그 가액의 범위 내에서 대출하게 된다. 이 때 담보 목적으로 제공한 부동산에 대한 감정가는 세금 부과에 크게 영향을 미칠 때도 있다.

재산과 관련한 세금을 부과할 때 그 재산에 대한 평가액은 국세나 지방세의 과세 기준이 되고, 이 때 적용하는 평가액은 일정한 요건에 해당하는 매매가액뿐만 아니라 감정가액과 같은 사례가액이 적용될 수도 있고, 사례가액이 확인되지 아니하면, 토지의 경우에는 공시지가, 주택의 경우에는 주택공시가격과 같이 법에서 정하는 가액, 이른바, ‘기준시가’를 적용하게 된다.

기준시가는 일반적으로 실거래가 또는 감정가보다 낮아 납세자는 기준시가로 평가하는 것을 선호하게 되고, 기준시가로 평가하는 것이 불합리한 특별한 경우에는 납세자의 선택에 따라 감정가를 적용하기도 한다. 한편, 상속재산이나 증여재산을 평가할 때는 원칙적으로 둘 이상의 감정기관이 감정한 가액을 평균하여 적용하고, 기준시가 10억원 이하인 부동산의 경우에는 납세협력비용의 축소를 위해 하나의 감정가도 시가로 적용할 수 있게 하였다.

하나의 감정가를 시가로 적용하면, 감정평가에 따른 비용이 적게 들어 납세자들은 무척 다행스럽게 생각할 것이다. 그렇지만 이러한 긍정적인 측면과는 반대로 하나의 감정가도 시가로 적용될 수 있어 기준시가보다 높은 감정가로 과세하면 예상하지 못한 세금이 부과될 때도 있다.

예를 들어, 처분청에서 하나의 감정가액을 부동산의 양도 당시 시가로 보고 경정한 처분에 대해 납세자가 위법하다고 불복청구를 하였지만, 국세청은 양도소득을 계산할 때 시가는 상증세법상 시가 규정을 준용하고 있고, 기준시가 10억원 이하의 부동산인 경우 하나 이상의 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있으며, 따라서, 양도 당시 부동산의 기준시가가 10억원 이하이고, 평가기준일 전후 3개월 이내에 발생한 하나의 감정기관이 평가한 가액으로 양도소득세를 경정·고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 결정하였다.

이러한 감정가는 세법에 따라 다르게 규정하고, 납세협력비용의 축소를 위해 하나의 감정가를 시가로 적용할 수 있게 한 것이 납세자에게는 부담이 될 수도 있어, 감정가의 시가 적용과 관련한 규정과 유의 사항, 컨설팅 방안 등을 간략하게 정리한다.
 

◎ 감정가액의 시가 적용

상속세 및 증여세법에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 이러한 시가의 개념에 해당하는 감정가액은 해당 재산에 대하여 원칙적으로 둘 이상의 감정기관이 평가한 가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하고, 2018. 4. 1.부터는 토지·건물과 같은 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 경우에는 하나의 감정기관의 감정가액도 시가로 인정하고 있다.

이러한 감정가액의 시가 적용에 대해, 양도소득에 대해 과세하는 소득세법에서는 상속세 및 증여세법을 준용하고 있어, 원칙적으로 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”에 발생한 둘 이상의 감정기관이 감정한 가액을 평균하여 적용하고, 예외적으로 토지·건물과 같은 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 경우에는 하나의 감정가액도 시가로 적용할 수 있다.

소득세법과 달리 법인세법에서는 “건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격”을 시가로 정의하고 있고, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)이 있는 경우에는 이를 우선 적용한다. 따라서, 법인세법에서는 하나의 감정가도 시가로 적용하고, 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액을 적용한다.

한편, 소득세법과 법인세법에서 정하고 있는 시가는 서로 일치하지 아니하여 이를 조정하기 위해, 소득세법에서는 “개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법에서 정하는 시가에 해당하는 경우에는 부당행위계산 규정을 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있다.

이러한 규정으로 특수관계에 있는 개인과 개인 사이에 거래할 때 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관이 감정한 가액의 평균액을 적용하되, 기준시가 10억원 이하인 부동산의 경우에는 하나의 감정가액도 이를 시가로 적용하고, 법인과 법인, 법인과 개인 사이의 거래는 하나의 감정가액도 시가로 적용된다.
 

◎ ‘김완일 컨설팅 Team’의 절세조언

감정가액을 시가로 적용할 때, 납세자는 특수관계인 사이에 매매하거나 법인전환, 상속 및 증여재산을 평가하는 경우에는 해당 재산 또는 해당 재산과 유사한 재산의 사례가액이 해당 재산의 시가보다 현저히 높다고 판단될 때, 감정기관에 평가를 의뢰하게 된다. 이에 반해, 과세당국에서는 납세자가 신고한 감정가액이 부당하게 평가되었거나 기준시가로 신고한 것에 대해 감정기관에 의뢰하는 것이 대부분이라고 할 수 있다.

최근에 관심의 대상이 되는 하나의 감정가는 상속·증여재산의 평가목적과는 달리 채무담보 등의 목적으로 평가한 경우이거나 다른 주체가 감정평가했던 사례가액일 것이다. 상속·증여재산을 평가하거나 특수관계에 있는 개인 사이에 거래할 때 적용하는 감정가는 원칙적으로 둘 이상의 감정기관이 평가한 가액을 평균하여 적용하되, 2018. 4. 1.부터는 기준시가 10억원 이하인 부동산의 경우에는 하나의 감정가도 시가로 적용하고 있다.

금융기관에서 담보채권 평가목적으로 감정기관에 의뢰한 감정가는 대부분 1개의 감정기관이 감정하고 있어 과거에는 고려대상이 아니었으나 최근에는 기준시가 10억원 이하인 부동산의 경우에는 1개의 감정가도 시가에 포함될 수 있어 주의가 필요하다.

한편, 상속세의 경우에는 대체로 생존배우자가 있는 경우에는 10억원, 생존배우자가 없는 경우에는 5억원 이하의 경우에는 상속세 납부세액이 발생하지 않는다. 이러한 점 때문에 상속세 납부의무가 없어 상속인이 신고하지 않으면 그 내용을 알지 못하는 국세청에서는 기준시가로 결정하게 된다.

이러한 상속·증여재산의 평가액은 추후 그 재산을 양도할 때 취득가액이 된다. 이러한 점을 고려하면 비록 상속세 납부세액이 발생하지 않거나 낮은 단계의 세율이 적용되는 경우에는 감정가를 적용하여 추후 양도소득세 절세를 고려하는 지혜가 필요하며, 더욱 바람직한 것은 대출받기 위해 감정한 감정가를 확인하여 신고하는 것도 고려할 수 있다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 주식평가연구원장
△ 국회입법조사처 국민공감입법혁신위원
△ 서울지방세무사회장 역임
△ 기재부 세제실 국세예규심사위원회 위원 역임
△ 국세청 비상장주식평가심의위원회 위원
△ 서울지방국세청 재산평가심의위원회 위원 역임
△ 한양대학교 겸임교수 역임
△ 한국세법학회·한국지방세학회 부회장 역임
△ 코스닥협회 자문위원회 위원 역임
△ '비상장 주식평가 실무' 저자