예전에는 재개발 또는 재건축 '조합원 입주권'이 부동산을 취득할 수 있는 권리(비주택)로 보아 양도세 비과세 규정을 적용하지 않았습니다. 1999.1.1. 이후부터 비과세를 받을 수 있게 되었습니다.

조합원입주권에 대해 1세대1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 어떤 요건을 갖추어야 할까요? 아래의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

① 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 관리처분계획인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖출 것

② 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니하거나, 양도일 현재 1조합 입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것

분양권(2022.1.1. 이후 취득한 분양권에 한함)을 보유하지 않아도 되는 요건은 2022.1.1. 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용합니다. 따라서 2021.12.31. 이전에 취득한 조합원 입주권의 비과세요건은 종전규정에 따라 분양권을 갖고 있는 경우에도 적용합니다.

③ 거주자인 경우

조합원입주권의 양도세 계산은 어떻게 할까요?

양도차익을 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익’과 ‘기존의 부동산 부분 양도차익’으로 구분합니다.

ㅇ 부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익

= 양도가액 – (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) – 기타 필요경비

ㅇ 기존의 부동산부분 양도차익

= (기존건물과 부수토지의 평가액 – 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) – 기타필요경비

장기보유특별공제는 모든 양도차익에 대해서 적용하는 것은 아니며 기존의 부동산부분 양도차익만 적용합니다. 따라서 장기보유특별공제 계산을 위한 보유기간은 관리처분계획 인가전까지만 인정되는 것입니다.

결국 입주권상태로 팔게 되면 기존부동산부분 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 적용됩니다. 기존부동산부분 양도차익의 비율이 작다면 장기보유특별공제혜택은 굉장히 작을 수밖에 없죠.

1세대1주택자가 12억원을 초과하는 조합원입주권을 매각하게 된다면 장기보유특별공제(최대 80%) 효과를 살펴보고 상황에 따라서는 준공후 매각하는 것이 좋겠습니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사