더펜트하우스청담(PH129)에서 110억원의 전세계약이 체결되었던 적이 있습니다. 주택소유자가 전세보증금 110억원을 받으면 세금은 어떻게 내야 할까요?

월세뿐만 아니라 주택임대보증금(전세금)도 소득세가 과세됩니다. 다만, 부부합산 3주택자부터 과세되므로 2주택자까지는 보증금이 얼마이던 소득세는 과세되지 않습니다.

만약 청담동PH129 소유자가 부부합산 1주택이라면 종합소득세에 대해 걱정할 필요가 없으며, 청담동PH129는 세를 주고, 다른 집에서 살고 있다고 하더라도 종합소득세는 없는 것입니다.

참고로 2주택자냐 3주택자냐를 따질 때도 1호 또는 1세대당 40㎡이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원이하인 주택은 2023.12.31까지는 주택수에 포함하지 아니합니다.

따라서 기준시가 2억이하이면서 면적이 40㎡이하인 주택은 설령 100채라 하더라도 보증금만 받는 조건하에서는 2023.12.31까지 종합소득세만큼은 없습니다. 소형주택만 투자하고 월세없이 전세로만 운영하면 종합소득세가 없는 것이죠.

3주택자 이상이더라도 보증금 전액에 대해 과세하지 않습니다. 1인당 3억원은 공제하고 3억원 초과부터 과세하고 있습니다.

위의 내용을 정리하면 보증금 과세산식은 아래와 같습니다.

주택임대 수입금액 = (보증금 - 3억원)의 적수 * 60% * 1/365 * 정기예금이자율(2.9%)

예를 들어 3주택자 이상인 사람이 주택에 대해 보증금 10억원을 수령하고 있다면 12,180,000원의 주택임대수입금액이 발생하는 것이다.

(산식) 12,180,000 = (10억 – 3억) * 60% * 2.9%

일부러 종합소득세를 안내려고 전세로만 운영해야 하나요?

세후 수익이 중요한거지, 일부러 전세로만 운영하는 것은 바람직하지 않을 것으로 보입니다.

반대로 110억짜리 고액의 전세를 살고 있는 전세입자(임차인)에게는 세금이 있을까요?

전혀 없습니다. 고액의 월세를 살고 있는 경우에도 세금은 없습니다. 취득세, 보유세 등 억대의 세금을 내고 있는 소유자와 달리 전세입자는 세금이 없는 것이죠.

세수도 부족한데, 전세도 소유의 일종으로 취급하고, 과세할 수 있을까요?

전세에 대한 과세는 정치적인 관점에서 어려울 것으로 보입니다. ‘고양이 목에 방울달기’가 되지 않을까요?

하지만 주택소유가 더 이상 재력 등을 과시하지 못하는 시대가 오고, 주택소유 여부에 따른 세부담에 대한 불공평이 화두로 떠오르게 되면 일정금액이상의 전세보증금, 월세에 대해서도 과세하는 날이 올 것으로 보입니다.

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 숭의여자대학교 겸임교수
△ (현) 세무법인 온세 대표세무사