더펜트하우스청담(PH129)에서 110억원의 전세계약이 체결되었던 적이 있습니다. 주택소유자가 전세보증금 110억원을 받으면 세금은 어떻게 내야 할까요?

월세뿐만 아니라 주택임대보증금(전세금)도 소득세가 과세됩니다. 다만, 부부합산 3주택자부터 과세되므로 2주택자까지는 보증금이 얼마이던 소득세는 과세되지 않습니다.

만약 청담동PH129 소유자가 부부합산 1주택이라면 종합소득세에 대해 걱정할 필요가 없으며, 청담동PH129는 세를 주고, 다른 집에서 살고 있다고 하더라도 종합소득세는 없는 것입니다.

참고로 2주택자냐 3주택자냐를 따질 때도 1호 또는 1세대당 40㎡이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원이하인 주택은 2026.12.31까지는 주택수에 포함하지 아니합니다.

따라서 기준시가 2억이하이면서 면적이 40㎡이하인 주택은 설령 100채라 하더라도 보증금만 받는 조건하에서는 2026.12.31까지 종합소득세만큼은 없습니다. 소형주택만 투자하고 월세없이 전세로만 운영하면 종합소득세가 없는 것이죠.

3주택자 이상이더라도 보증금 전액에 대해 과세하지 않습니다. 1인당 3억원은 공제하고 3억원 초과부터 과세하고 있습니다.

위의 내용을 정리하면 보증금 과세산식은 아래와 같습니다.

주택임대 수입금액 = (보증금 - 3억원)의 적수 * 60% * 1/365 * 정기예금이자율(2.9%)

예를 들어 3주택자 이상인 사람이 주택에 대해 보증금 10억원을 수령하고 있다면 12,180,000원의 주택임대수입금액이 발생하는 것이다.

(산식) 12,180,000 = (10억 – 3억) * 60% * 2.9%

2026년부터는 전세보증금 과세가 바뀌게 되나요?

네, 그동안에는 2주택자의 전세보증금은 과세가 안되었지만 2026.1.1.부터 기준시가가 12억원을 초과하는 주택을 2개 이상 소유하고 3억원이상의 보증금을 받는다면 보증금이 과세될 예정입니다.

주택임대보증금에 대한 간주임대료 과세는 타당한 것일까요?

주택 외의 재산(예를 들어 상가 등)은 장부에 의하여 소득세신고를 하고, 보증금이 매입가액을 넘어서지 않으면 임대수입금액이 '0'이지만, 주택은 간주임대료 계산시 매입가액이 아닌 3억원만을 공제해줌으로써 소득이 아님에도 소득세를 내게 되는 아이러니한 상황이 발생하고 있습니다.
 

[양경섭 세무사 프로필]

△ 국립세무대학 내국세학과 졸업(14기)
△ (전) 국세청 국세조사관
△ (전) 한화생명 세무전문위원
△ (전) IBK기업은행 세무팀장
△ (전) 세무법인 서광 대표세무사
△ (현) 네이버 전문상담세무사
△ (현) 세무그룹 온세 대표세무사