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[Q&A] 종합부동산세 고지(신고) 및 납부 관련

세정일보l승인2019.11.29 12:02:29

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① 종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지는가?

□ 주택 또는 토지 보유자에 대하여 1차적으로 부동산 소재지 관할 시․군․구에서 재산세를 부과하고,
□ 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합․별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정하여 고지하게 됨.
* 재산세 : 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산과세

② 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

□ 2019년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장․군수․구청장이 공시하는 가격을 말함.
○ 공동주택은 국토교부장관이, 단독주택 및 토지는 관할 시장․군수․구청장이 가격을 공시함.
□ 주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시․군․구 누리집에서 확인이 가능함.
□ 다만, 지방세특례제한법 등에 따른 재산세 감면대상인 주택 또는 토지의 경우, 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액이 과세대상 공시가격임.
* 다만, 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14.일 이후 조정대상지역에 신규로 주택을 취득·계약하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 재산세가 감면되었더라도, 종합부동산세는 당초 공시가격이 과세대상 금액임.

③ 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

□ 올해는 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자에게 중과세율(0.1%∼0.5% 추가과세)을 적용하도록 과세를 강화하였음.
○ 다만, 과세표준 3억원 구간을 신설하여 1주택자 및 일반지역 2주택자에게는 종전세율을 유지하여 세부담을 최소화하였음.

<과세표준 3억원 이하 구간(종전세율)>
◈ (1주택자) 공시가격 약 12.5억 원 이하 : (12.5억 원-9억 원) × 85%
◈ (일반지역 2주택자) 공시가격 합계 약 9.5억 원 이하 : (9.5억 원-6억 원) × 85%

○ 또한, 조정대상 2주택자와 3주택 이상자에게 세부담상한 비율을 인상하여 1주택자 등과 차등적용 하였음.

④ 토지분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

□ 나대지 등 비사업용 부동산인 종합합산 토지는 세율을 인상하였으나,
 ○업무용 부동산인 별도합산 토지는 종전세율을 유지하였음.
 ○또한, 토지분 세부담상한 비율은 종전과 같이 150%를 그대로 유지하였음.

⑤ 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는?

□ 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18. 9. 14.일 이후 조정대상지역 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제 제외(합산배제 비적용) 되며,
○ 다만, ’18. 9. 13.까지* 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용됨.
* ’18. 9. 14. 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것 포함
★ 사례별 판단

⑥ 조정대상지역 판단 기준은?

□ 납세의무성립일 ’19.6.1.일 기준으로 조정대상지역을 판단함.

<조정대상지역 판단 기준 사례 설명>
◈ (사례1) 수원시 팔달, 용인시 수지구·기흥구는 ’18.12.31. 조정대상지역 지정
   ☞  ’19.6.1.현재 조정대상 지역이기 때문에 ’18.12.31.까지 취득·계약한 장기일반 민간임대주택은 합산배제(요건충족시) 인정되어 과세제외 
◈ (사례2) 부산 기장군 일광면(기장군 일광면 제외한 지역 ’18.8.28.해제), 부산진구, 남구, 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역 지정해제
   ☞ ’19.6.1.현재 조정대상 지역이 아니기 때문에 주택 취득일자 관계없이 ’19.6.1. 기준으로 합산배제 요건을 갖추면 합산배제 가능
◈ (사례3) 부산 동래구, 수영구, 해운대구, 경기 고양시·남양주시 일부지역을 제외한 지역은 ’19.11.8. 조정대상지역 지정해제(지정 ’16.11.3.)
   ☞ ’19.6.1.현재 조정대상 지역이기 때문에 ’18.9.13.까지 취득·계약한 장기일반 민간임대주택은 합산배제(요건충족시) 인정되어 과세제외

⑦ 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은?

□ 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙임.
○ 종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수임.
○ 주택의 일부지분*만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산함.
* 부부공동 소유 지분 주택, 주택의 부속토지만 소유한 경우 등
○ 다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외됨.

<세율적용 주택수 계산 사례 설명>
◈ (사례1) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 서울 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택수
   ☞  (일반지역 2주택) 일반세율 적용, 세부담상한 150% 
◈ (사례2) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 경기 부천 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택수
    ☞  (조정대상 2주택) 중과세율 적용, 세부담상한 200%
◈ (사례3) 서울 1개 주택(부부 공동소유), 대전 2개 주택 보유
    ☞  (3주택자) 중과세율 적용, 세부담상한 300%  

⑧ 종합부동산세 1세대 1주택자란?

□ 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 의미함.

⑨ 1주택을 배우자 등과 공동 소유 시 공제액은?

□ 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액*을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세하며,
* 1세대1주택자 9억 공제, 이외 주택자 6억 공제
○ 종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로,
○ 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억 원씩 공제함.

⑩ 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

□ 보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도임.
○ 세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지․별도합산토지)로 구분하여 적용함.
* 조정대상지역 2주택자(200%), 3주택 이상자(300%), 그 외 150% 적용
○ 또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이,
- 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%,200%,300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 “0”으로 보는 것임.

⑪ 과세대상 주택·토지 명세를 확인하는 방법은?

□ 홈택스* ‘과세물건 조회’ 서비스를 이용하여 과세대상 물건(주택・토지)을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며,

○ 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세를 제공받을 수 있음.
* 홈택스(www.hometax.go.kr)→공인인증서 로그인→조회/발급→세금신고납부 →종부세 정기고지분 과세물건조회

 ⑫ 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

□ 납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납세고지서와 관계없이 신고․납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됨.
□ 고지 내용에 이의가 있는 경우에는 고지서를 수령한 후 90일 이내 심사청구 등 불복청구 할 수 있음.

⑬ 고지세액을 줄여서 잘못 신고한 경우 불이익은?

□ 고지납부 대신 신고를 선택하는 경우, 정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면,
○ 적게 신고한 세액에 대하여 10%(부당한 과세신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과됨.
○ 또한, 신고 후 기한 내 납부하지 않으면 납부기한 다음날부터 납부일(또는 납세고지일)까지의 기간 동안 미납세액에 1일 10만분의 25율에 해당하는 납부지연가산세가 부과됨.

◈ 과소신고가산세 : 과소신고세액 × 10%(부당과소신고 시 40%)
◈ 납부지연가산세 : 무납부세액(미납부세액 × 납부기한의 다음날부터납부일 × 10만분의 25)

⑭ 종합부동산세 전자신고 방법은?

□ 공인인증서를 이용하여 홈택스(www.hometax.go.kr)*에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고․납부 가능함.
* 홈택스(www.hometax.go.kr) → 공인인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고
* 이용 편의를 위해「동영상으로 알아보는 정기신고」를 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 게시함.

⑮ 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은?

□ 공인인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성하여 제출하고자 할 경우에는,
○ 신고서식을 국세청 누리집*에서 내려받아 작성하여 우편으로 제출하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 됨.
* 국세청 누리집(www.nts.go.kr) → 성실신고지원 → 종합부동산세 → 03.신고서식 및 첨부서류 → 1.종합부동산세 신고서

⑯ 종합부동산세 합산배제 물건을 보유하고 있음에도 기한 내(9.16.∼9.30.) 신고하지 못한 경우는?

□ 종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9.30.) 내 신고하지 못한 경우에는,
○ 종합부동산세 납부기간(12.1.~12.16.)까지 추가로 합산배제 신청 할 수 있음.
○ 이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성하여 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부하여야 함.

⑰ 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는?

□ 종합부동산세가 비과세되는 임대주택 등에 해당되지 아니 함에도 합산배제 신고기간(9.16.~9.30.)에 비과세대상으로 신고한 경우에는,
○ 정기 납부기간(12.1.~12.16.)까지 과세대상으로 정정하여 신고해야 함.
○ 미신고시 요건 충족 여부 등을 확인하여 추징하게 됨.

⑱ 종합부동산세 관련 각종 궁금증 해결은?

□ 종합부동산세와 관련하여 궁금한 사항은 납세고지서에 기재된 관할세무서 담당자에게 문의하거나, 국세청 국세상담센터에 문의하시면 안내를 받을 수 있음.


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